Skal du kjøpe andel eller selveier?

Hva er selveier?

Enebolig og eierseksjonsleiligheter er de vanligste formene for selveierbolig. En selveierleilighet og en borettslagsleilighet er relativt like, men det også noen viktige forskjeller mellom dem. Hvis du kjøper en selveierleilighet, eier du selve leiligheten i et sameie. Ved kjøp av en andelsleilighet, eier du en andel i borettslaget.

Dersom du kjøper en enebolig vil du som regel eie huset og tomten, alene. Dersom du har leilighet, vil du være en medeier i sameiet. Da har du full eierrett til leiligheten.

Fordelen med selveier er at det er lettere å leie ut, belåne, pantsette og pusse opp boligen, enn med en andelsleilighet.

Hva må du skatte på utleie av leilighet og annen bolig?

Hva vil det si å være medeier i et sameie?

Dersom du eier en selveierleilighet, så eier du din egen seksjon. Denne seksjonen har du enerett over. I tillegg kommer fellesarealene, som man deler.

De fleste sameier har også et styre. Forskjellen på dette styret og et borettslagstyre, er at et borettslagstyre har mye større påvirkning på bruksretten til beboerne sine. I et sameie har du mer råderett og frihet.

Eierrett innen rimelighetens grenser

At du har full eierrett til leiligheten betyr ikke at du kan gjøre hva som helst. Sameiet er også et fellesskap.

Styret må bestemme hva fellesutgiftene skal ligge på, og hva som er inkludert i kostnaden.

Et sameie har ofte ordensregler, som kan handle om plassering av barnevogner, dyrehold, støynivå, dugnad osv.  

Hvis du ikke overholder de pliktene du enten visste om da du flyttet inn, eller ble vedtatt senere, kan det i verstefall føre til tvangssalg av leiligheten din. Dette skal likevel veldig mye til og må skje etter at boligsameie har gitt flere varsler på forhånd.

Dokumentavgift til staten

Hvis du kjøper selveier, må du betale dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen til staten. Siden man eier boligen sin helt selv, må det gjøres et offisielt eierskifte ved salg. Det er viktig å regne inn denne kostnaden for å se på hva totalprisen blir. Avgiften kan utgjøre flere hundre tusen.

2,5 prosent av kjøpesummen:

• Avgiften på en leilighet til 4.000.000 vil være 100 000 kroner.
• Avgiften på en leilighet til 5.000.000 vil være 125 000 kroner.
• Avgiften på en leilighet til 6.000.000 vil være 150 000 kroner.

Hva er en andelsleilighet?

I borettslag trenger du ikke å betale dokumentavgift, fordi eieren av boligen er borettslaget. En borettslagsleilighet er i praksis veldig likt et boligsameie, men med flere begrensninger.

Leilighetene tilhører borettslaget. men som andelseier i borettslaget disponerer du din andel, altså din leilighet. Derfor heter det andelsbolig. Borettslag kan også være eneboliger, rekkehus, tomannsbolig eller fritidsboliger.

En annen ting du må sjekke ut hvis boligen er en andelsleilighet er forkjøpsrett. Borettslagets medlemmer vil ha rett til å tre inn i høyeste bud i en budrunde.

Hva er fellesgjeld?

Et borettslag vil som regel ha en fellesgjeld. Denne blir nedbetalt ved månedlige fellesutgifter, med en langsiktig nedbetalingsplan. Enkelte borettslag har også innført IN-ordning, slik at beboerne kan betale ned sin del av fellesgjelden raskere, hvis de ønsker det. 

Månedlige felleskoster vil derfor ofte være dyrere for borettslagsleiligheter, men du slipper å dokumentavgiften.

Hva skal boligen brukes til?

Selveier er best å kjøpe, hvis hensikten med boligen er å leie den ut. Det er fordi styret ikke kan sette på langt nær så mange begrensninger som et borettslag.

Noen sameiestyrer har vedtekter som sier at de må godkjenne at leiligheten leies ut, men de må ha god og saklig grunn til å nekte deg det.

En selveierbolig kan normalt leies ut helt fritt, og derfor er disse boligene mer attraktive for investorer som kjøper med tanke på utleie. 

Hvis du bor i en borettslagsleilighet og vil leie ut, må du ha bodd i leiligheten i minst ett år først, og den kan i utgangspunktet ikke leies ut i mer enn tre år. Om du har planer om å bo i boligen selv, har ikke dette så mye å si.

Fra 1.1.2020 ble det innført nye regler om korttidsutleie i borettslag og sameie.

Nå kan du leie ut borettslagsleiligheten din i inntil 30 dager i løpet av ett år, uten å måtte søke eller informere styret.

Dette gjør det blant annet lettere å leie ut leiligheten sin på AirBnb.

Les mer om utleie i borettslag her.

Husk å regne ut totalprisen før du legger inn bud

Før du legger inn bud, uansett om det er borettslag og boligsameie, bør du sjekke hvor høy fellesgjelden er. Du burde også sjekke hva fellesutgiftene dekker. Ofte er fellesutgiftene noe du måtte ha betalt for selv uansett, som for eksempel vaktmestertjeneste, varme eller kabel-TV.

Når du kjøper en brukt bolig, uansett eierform, må du alltid ta høyde for fremtidige felles oppgraderinger. Det kan for eksempel være fasadearbeider, nytt uteområde eller utskifting av tak eller vinduer. Hvis borettslaget har slike planer, kan fellesutgiftene bli høyere.

Lurer du på hvordan fellesgjelden spiller inn i lånet ditt? Les mer her. 

Alternative eierformer

Selv om de fleste boliger på markedet er sameie eller andelsleiligheter, finnes det også andre ulike eierformer.

Aksjeleilighet

En aksjeleilighet er nesten det samme som en borettslagsleilighet. Forskjellen er at du kjøper en aksje i boligaksjeselskapet i stedet for en andel i et borettslag. Her får du den samme ulempen og fordelen som borettslaget får: Ingen betaling av 2,5 prosent avgift til staten, men begrensninger på utleiemuligheter.

Obligasjonsleilighet

En obligasjonsleilighet er en type leiebolig. I realiteten eier du altså ingenting med denne "eieformen". Du har kun rett til å leie boligen du bor i. Leietakeren gir eier et lån for å få lov til å leie boligen. Med andre ord - du betaler en bestemt sum til eieren for å kunne leie boligen.

Denne ordningen er ikke lenger en lovlig form for å leie ut. Likevel eksisterer det fortsatt mange obligasjonsleiligheter på grunn av allerede eksisterende avtaler. "Eierformen" er svært lite gunstig og de fleste anbefaler å holde seg unna dem.

Hva burde du velge?

For de fleste er det ikke så viktig om boligen er selveier eller borettslag, så lenge hele totalprisen og de månedlige felleskostnadene er innenfor grensen man har.

Det eneste du må tenke over er hva formålet ditt med boligkjøpet er. Skal du leie ut, kan det være lurt med sameie. Samme hvis du vil ha mest mulig frihet. Dersom du liker sikkerheten og samholdet i et borettslag, kan en borettslagsleilighet være et godt alternativ.

Vi forhandler frem billigste boliglån på vegne av deg

Enten du skal ta opp lån for første gang, refinansiere, flytte lånet eller investere i ny bolig er du nok på jakt etter beste boliglån. 

Sender du inn søknad her på siden, vil en av våre dyktige rådgivere ta saken med å forhandle med banken på vegne av deg.

Sammen finner vi den beste og billigste låneløsningen for deg. Slik kan du oppfylle boligdrømmen, eller spare penger på å refinansiere boliglånet du har i dag.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]