Garasje med leilighet: krav du må vite om

Å leie ut en hybel i boligen din er en fin måte å skape en ekstra inntekt på. Har du en garasje med ekstra plass, eller som du vurderer påbygg på? En garasjehybel kan være en fin løsning, men det er et par ting du må ordne før du kan realisere en utleiedel i garasjen din.

Skal du ha en garasje med hybel som er godkjent for utleie må du søke om bruksendring. Å leie ut en hybel i garasje er samme som om du skulle leid ut en del av boligen din, og leieinntekten er skattefri. Men for å få godkjent utleiedel over garasje stilles det viktige krav til både brannsikkerhet og andre tekniske løsninger som blant annet vinduer, takhøyde, bad og rømningsveier.

Videre kan du se hvilke krav det er snakk om, samt hvordan du bør gå frem hvis en utleiedel over garasjen er noe du vurderer.

Søk om bruksendring

Før du i det hele tatt leier ut må du huske å søke om bruksendring av garasjen.

Hva er en bruksendring?

Det ligger i ordet – skal du endre bruksområde av et rom fra én tillatt bruk til en annen, må du melde bruksendring. Dette betyr at hvis du ønsker at garasjen skal kunne ha en utleiedel må du altså sende søknad og få tillatelse fra kommunen til å gjøre en slik endring.

Søknadspliktige bruksendringer er:

• Endring av et rom fra å være en tilleggsdel (for eksempel en bod) til en hoveddel (for eksempel en stue)
• Eller omvendt – når du skal gjøre hoveddel til tilleggsdel 
• Når du skal bruke hele eller deler av boligen til næringsvirksomhet
• Når du skal gjøre endringer i boligen din som resulterer i to nye separate boliger

Viktige krav til garasje med hybel

Skal du leie ut en hybel over garasjen din, er dette i bunn og grunn det samme som om du skulle leid ut en del i boligen din. Leieinntektene vil dermed være skattefrie - noe som alene kan gjøre påbygget til en solid investering.

Ikke all utleie er skattefri, men vurderingen er så lenge bygget utleiedelen er i har en «tjenende» funksjon til hovedbygget, er inntekten i prinsippet skattefri. En garasje kan dermed sies å ha en tjenende funksjon, da det ikke er sannsynlig at den hadde eksistert uten hovedbygget.

Men før du setter i gang med hybelbygging: her er det viktig å ha tunga rett i munn! Det er nemlig en del krav du må ha kontroll på for at kommunen skal godkjenne utleiedelen over garasjen din.

Tekniske krav

Du trenger at utleiedelen godkjennes for «varig opphold», og det stilles tekniske krav i henhold til Byggteknisk forskrift (TEK17)

Du må sørge for at følgende krav tilfredsstilles: 

• Oppholdsrom som soverom, kjøkken, og stue skal ha vinduer for dagslys og utsyn. Det holder med ett vindu i hvert rom, så lenge vinduene oppfyller kravene for rømningsvei. 
• Takhøyden skal være minimum 2 meter. I eldre boliger godtar man noe lavere enn dette. Når det kommer til skråtak er målingene litt annerledes, hvor noen deler kan være lavere.
• Du må måle og dokumentere konsentrasjonen av den radioaktive edelgassen Radon i inneluften.
• Oppbevaring på soverom.
• Rømningsvinduene må være minimum summen av 150 centimeter, med bredde og høyde sammenlagt. Høyden må være minst 60 cm og bredden må være minst 50 cm. Det er viktig at vinduet ikke er over 100 cm fra gulvet. 
• Tilgang til bad.
• Brannskille mellom leiligheter, både vertikalt såvel som horisontalt.
• Rommet skal være isolert, du bestemmer selv hvor mye det trengs. Men isolasjonen må være bra nok, det skal ikke bli mindre enn 19 grader om vinteren på rommet.

Brannkrav ved utleie av hybel-leilighet i garasje

Som nevnt, i det du har en godkjent garasje med leilighet er den ikke lenger bare en garasje.

Når du skal leie ut, er det særlig viktig å tenke på både din og leieboers helse og sikkerhet. Brannvern er én av viktigste tingene du må tenke over, og som utleier må du sørge for å bistå leieboeren med de materielle tingene som røykvarslere og brannslukker.

Har du ikke møtt forskriftene for brannvern kan du i verste fall straffes med fengsel om leietakeren blir skadet eller omkommer ved brann.

Tekniske krav og brannkrav er ting som må være på plass før du kan leie ut en boenhet i garasjen din. Men til og med når alt dette er i orden er det fortsatt flere ting å tenke over: skaffe rett leietaker, kontrakter, eventuelle konflikter, riktig leiepris, defineres utleiedel som hybel eller leilighet?

En utleiemegler kan kanskje hjelpe deg med eventuelle spørsmål du måtte ha rundt utleiedelen i garasjen.

Hvem kan hjelpe deg med å komme i gang?

Nå har du forhåpentligvis fått en liten innføring i hva du må tenke på før du setter ordentlig i gang med utbygging av hybel over garasjen din.

Kanskje ser du at det er noe du må få fikset før du sender søknad som bruksendring? Er taket for lavt? Trenger garasjen bedre isolasjon? Da kan det være en god idé å forhøre deg med leverandører av garasjer for å høre hva mulighetene dine er.

Vil du lese mer om bygging av garasje? Da har vi en artikkel om bygging av garasje du kanskje vil like

Thomas Marthinsen

Hei, og takk for at du leser. Har du brukt tjenesten vår og fått en bedre økonomisk hverdag etterpå? Da vil vi gjerne høre fra deg! Send oss gjerne en e-post om dine erfaringer og eventuelle innspill du måtte ha.

[email protected]