Hva er aksjeleilighet?

Det er lurt å lese seg opp på ulike eierformer, da de har ulike krav til kjøper og selger avhengig av hvilken form de er. 

Så, hva er en aksjeleilighet? Enkelt sagt:

I en aksjeleilighet kjøper du aksjer i selskapet som eier boligen.

Ser du på Finn-annonser i dag, vil du se at det ikke selges spesielt mange aksjeleleiligheter, da denne eierformen var mer populær i byer spesielt etter krigen. Etterhvert kom borettslag og sameie inn, og blitt en mer vanlig eierform, sammen med selveier.  

Når du kjøper en aksjeleilighet kjøper du en aksje som er tilknyttet en eksklusiv bruksrett til din nye bolig. Da blir du også medeier/aksjonær i boligaksjeselskapet, som fungerer på samme måte som et borettslagstyre.  

I likhet med et borettslag, vil medeiere i aksjeselskapet ha årlige møter for å velge styre, vedta endringer og bestemme budsjett.

Aksje som gir retten til bolig

Boligeieren eier altså en aksje i boligaksjeselskapet som eier boligblokken, bygården eller lignende. Det er ikke lov å selge aksjene sine, uten å selge «retten til boligen» samtidig.

Dersom det ikke er en klar binding mellom aksje og retten til bolig, bør du som hovedregel holde deg unna.

Rent praktisk fungerer et boligaksjeselskap omtrent som et borettslag, og reguleres delvis etter borettslagsloven.

Fordel med aksjeleilighet

I likhet med en borettslagsleilighet trenger du ikke å betale en dokumentavgift på 2,5 prosent til staten. Dette er en avgift som kan utgjøre godt over hundre tusen kroner i andre eierformer som selveier.

Du slipper denne avgiften fordi det er boligselskapet som står oppført som eier, og derfor er det ikke nødvendig med et offisielt eierskifte som tinglyses i Kartverket.

Men normalt må endringen registreres hos forretningsfører i aksjeeierboken, og kjøper må betale et lite gebyr for dette.

Ved salg av aksjeleilighet skjer det ingen automatisk rapportering til Skattemyndighetene, så det er viktig at du selv sjekker at man får boligen inn eller ut av selvangivelsen/skattemeldingen.

Ulempen med aksjeleilighet

Selv om du har medbestemmelsesrett i selskapet og i utgangspunktet full råderett over boligen din, finnes det likevel noen begrensninger.

Du kan ikke gjøre noe som går imot aksjeloven og boligselskapets vedtekter.

Sammenlignet med en sameie-leilighet er det større begrensninger for utleie.

Hvis hensikten din er utleie, burde du som regel heller kjøpe en selveier. En selveierbolig kan normalt leies ut helt fritt, og derfor er disse boligene mer attraktive for investorer som kjøper med tanke på utleie. 

Styret i et sameie ikke kan sette like mange begrensninger.

Hvordan leier jeg ut en aksjeleilighet?

For å leie ut en aksjeleilighet må man som regel ha bodd i leiligheten i minst ett år. Det neste kravet er at du i utgangspunktet ikke kan leie den ut i mer enn tre år.

Mange boligaksjeselskaper har ikke så strenge utleieregler, så sjekk med styret eller eiendomsmegleren om hva som gjelder for dem.

Om du har planer om å bo i boligen selv, har dette lite å si.

Her kan du lese mer skattereglene for utleie.

Oppmykning av reguleringer

Noen av de strenge reguleringene på korttidsleie ble imidlertid myket opp i 2020.

Fra 1.1.2020 ble det innført nye regler om korttidsutleie i borettslag og sameier. Nå kan man leie ut borettslagsleiligheten sin i inntil 30 dager i løpet av ett år, uten å måtte søke eller informere styret.

Dette gjør det blant annet lettere å leie ut aksjeleiligheten sin på AirBnb, men det er som nevnt lite å hente på å kjøpe aksjeleiligheter som et investeringsobjekt for utleie.

Fellesgjeld i aksjeleilighet

Fellesgjeld er sameiets, borettslaget eller boligaksjeselskapets gjeld.

Denne gjelden blir som regel tatt opp i forbindelse med bygging eller vedlikehold av boligene. Andelseierne betaler den ned gjennom månedlige fellesutgifter til styret.

Når du kjøper en aksjeleilighet er det derfor viktig å se hvor stor fellesgjelden er, hva som er inkludert i de månedlige utgiftene. Noen sameier har for eksempel oppvarming, TV og trappevask inkludert, men for andre kommer disse utgiftene i tillegg.

Du bør også undersøke om boligaksjeselskapet har noen planer for å endre på noen av disse kostnadene.

Sjekk fremtidige planer og kostnader

Styret kan blant annet ha planer om fremtidige felles oppdateringer – som fasadearbeider, nye bad eller utskifting av ytterdører.

Dersom boligaksjeselskapet ikke allerede har pengene til dette, må ta opp mer lån, og da vil fellesgjelden og og de månedlige utgiftene øke.

Dette er greit å være klar over, så du ikke sliter med å betale dersom felleskostnadene går opp med 2000 kroner i måneden.

De fleste boligaksjeselskaper har vedlikeholdsplaner. Dersom det ikke er opplyst om disse i salgsdokumentene, bør du dobbeltsjekke med eiendomsmegler eller høre med boligaksjeselskapet.

Forkjøpsrett?

Undersøk også om det er avtalt noen former for forkjøpsrett, som kan ha noe å si hvis du kjøper eller når du skal selge.

Noen boligaksjeselskap kan ha en forkjøpsrett for andre som bord i bygården, så ta en ekstra sjekk i vedtektene.

En organisasjonsform fra mellomkrigstiden

Et boligaksjeselskap er en organisasjonsform fra mellomkrigstiden. Borettslagslovene fra 1960 gjorde at man ikke lenger fikk lov å etablere nye selskaper.

Grunnen er at aksjeloven i utgangspunktet ikke er kompatibel nok med boligkjøp.

Selv om det ikke er lov å etablere nye boligaksjeselskaper, er det fremdeles mange igjen, særlig i Oslo, Bergen og Stavanger. De som ble etablert før 1960 har fått lov til å bli, og de blir sett på som en etablert og trygg eierform.

Hva er en obligasjonsleilighet, da?

Du hører stadig om aksjer og obligasjoner som investeringsformer, og du tenker kanskje at obligasjonsleiligheter også er nært beslektet med aksjeleilighet? Det er det ikke.

I likhet med aksjeleiligheter er det ikke lenger lov å etablere nye obligasjonsforhold, men når det gjelder obligasjonsleiligheter bør du være skeptisk til de eksisterende.

Det er få igjen av denne «eierformen» på markedet, men den kan dukke opp fra tid til annen.

Rett til å leie leilighet

Du får altså en pantesikkerhet for innskuddet ditt - en pantobligasjon.

Leieren har altså betalt et innskudd til eieren av leiligheten for å få rett til å leie leiligheten. Med andre ord – du eier en leierett til en bestemt bolig.

Hvis utleier selger boligen, er vedkomne kun forpliktet til å tilbakebetale det samme beløpet som leietager betalte i innskudd.

Styr unna obligasjonsleiligheter

I de siste årene har det skjedd en stor vekst i boligprisene og de fleste får solgt boliger til en høyere pris enn da de kjøpte dem.

Hvis utleier får solgt med et stort overskudd, vil ikke leietager få noe av dette. Da har vedkomne kun rett til å tilbakebetale innskuddet.

Dersom boligen brenner, er ikke utleier forpliktet til å bygge opp boligen igjen. I stedet vil leietager tape leieretten.

De fleste advarer altså mot denne eieformen.

Thomas Marthinsen

Hei, og takk for at du leser. Har du brukt tjenesten vår og fått en bedre økonomisk hverdag etterpå? Da vil vi gjerne høre fra deg! Send oss gjerne en e-post om dine erfaringer og eventuelle innspill du måtte ha.

[email protected]