Hvordan investere i eiendom?

Grunner til at det er lurt å investere i eiendom:

• Historisk har eiendom hatt høy verdistigning
• Fast eiendom blir sett på som en trygg investering
• Eiendomsmarkedet er et stort marked
• Du kan drive utleie av eiendom
• Det er gode penger å tjene
• Du kan leie ut rom skattefritt i egen bolig

Investere i eiendom - primærbolig

De fleste som begynner å tenke på å investere i bolig, begynner å undersøke hvordan de kan kjøpe seg en sekundærbolig.

I mange tilfeller kan det være en like god investering å kjøpe bolig til seg selv, enn en utleiebolig.

Primærboliger er de boligene som du skal bo i, og kalle et hjem.

Å kjøpe bolig er den største investeringen mange av oss gjør i løpet av livet vårt. Når man investerer i en primærbolig er det hovedsakelig for at man skal ha et sted å bo, men kan også en investering i eiendom.

Hvis du kjøper en primærbolig bruker du heller pengene som hadde gått til å leie en eiendom, til å betale ned renter og avgifter på ditt eget boliglån.

Jo mer du betaler ned på lånet ditt jo mer eier du av din egen bolig. Når du betaler ned på et boliglån, kjøper du med andre ord ut bankens eiendel i din bolig.

Det betyr at en eventuell prisøkning på boligen din tilfaller deg, og den verdiøkningen blir din.

Investere i eiendom - sekundærbolig

For de som allerede har en primærbolig kan det være en ide å investere i sekundærbolig.

En sekundærbolig skiller seg fra en primærbolig ved at den regnes som en form for formuebesparing. Derfor skatter du også veldig ulikt på en primær-og en sekundærbolig i formueskatt. Du kan lese om pengesparing i en sekundærbolig på Tjenestetorget.

Hvis du skal investere i sekundærbolig trenger du en høy egenkapital.

Utleie av sekundærbolig

Mange som kjøper seg en sekundærbolig gjør dette for å leie den ut.

Siden man skatter en god del høyere på sekundærboligen, er det viktig å leie den ut for å gjøre renter og avgifter på lånet mer overkommelig.

Den reelle verdien av en sekundærbolig ligger i prisøkningen den får på boligmarkedet.

Dersom prisene på markedet flater ut vil det påvirke avkastningen du får på investeringen din.

Hvis boligmarkedet har hatt en negativ prisøkning kan du i verste fall tape penger på investeringen din, dersom du selger. 

Hvis du ønsker en god avkastning på sekundærboligen din, burde du:

• Kunne leie den ut til en god pris
• Finne gode leietakere
• Være flink med vedlikehold, så den holder en høy standard
• Kjøpe i et området der du er trygg på at boligprisene fortsetter å øke

Mange liker også å spekulere i hvor den kommer til å bli mer om mer populært - for eksempel hvis boligprisene i byen bare øker og øker, som fører til at flere flytter rett utenfor.

Derfor øker boligprisene på eiendom

I lang tid har det vært lukrativt å investere i eiendommer i Norge. Siden det siste boligkrakker på 80-tallet har prisene steget jevnt - med unntak av finanskrisen i 2008 og -09.

Det har i en lang periode vært lave utlånsrenter fra bankene, i tillegg til at det har vært en betydelig lønnsvekst i den norske befolkningen.

Skattepolitikken har også gjort det lukrativt å investere i eiendom da det har vært rentefradrag for låneutgifter, skattefritt boligsalg, lav eiendomsskatt og en gavmild beskatning av arv.

Det har også vært ganske lite bebyggelse med tanke på den økonomiske oppgangen vi har hatt i Norge, noe som har ført til at etterspørselen for boliger har økt raskere enn det har blitt bygget nye boliger. 

Boligkrakk - lønner det seg å investere i eiendom?

Det er alltid en sjanse for at det kommer et boligkrakk, eller at boligmarkedet forandrer seg.

Ingen kan forutsi med sikkerhet når det vil komme, ellers hadde alle solgt seg ut av boligmarkedet (noe som i seg selv hadde forårsaket et boligkrakk).

I nyhetene kan vi stadig lese om økonomer som advarer om at utviklingen vil bremse ned, eller at det har vært en nedgang i boligmarkedet. Like ofte kan vi lese om eventyrlig vekst og prisrekorder.

Det er med andre ord svært få som kan si med sikkerhet hvordan boligmarkedet vil se ut om noen år. 

Hvordan investere i eiendom?

På samme måte som at det ikke er noen garanti for at vi vil unngå et boligkrakk i nærmeste fremtid, er det heller ingen garanti for lønnsomheten av å investere i eiendom.

Hvis du har en høy egenkapital, og en inntekt som er sterk nok til å tåle en kraftig renteoppgang over en lang periode, er investeringen av eiendom relativt trygg.

Det betyr at du kan klare deg gjennom boligkrakket uten å måtte selge fast eiendom med tap.

Det kan til og med bety at du kan investere i ytterligere eiendommer når boligkrakket inntreffer, og ta risikoen for å få enda større gevinster ved neste oppgang i boligmarkedet. 

Hvordan investere i fast eiendom for utleie

I bloggen til Odin Fond anbefaler de å investere i et fond, nettopp på grunn av usikkerheten bak å investere i bolig. Martin Graftås skriver på blogg-innlegget fra 2019 at han kan få en 2-roms leilighet på Ensjø i Oslo til 3.594.000 kroner ink. dokumentavgiften med felleskostnader på 1.950 kroner i måneden.

En slik leilighet kan leies ut til 14.000 kroner i måneden - som tilsvarer 169.000 kroner i årlige leieinntekter. 

Han regner med at leiligheter står tom i cirka én måned grunnet oppussing og tiden det tar å finne nye leietakere. Det betyr at den nye summen tilsvarer 153.000 kroner i årlige leieinntekter. 

Siden Ensjø er i Oslo må du ha minst 40 prosent egenkapital for å kjøpe en sekundærbolig. Det betyr at man i dette eksempelet må ha en egenkapital på 1.437.600 kroner og låne de resterende 2.156.400 kroner fra banken.

Eksempel på leieinntekter - kroner i måneden

Dersom vi går utifra at lånet får en fastrente på 2,9 prosent vil regnestykket hans bli som følger:

Totalt sett vil han altså sitte igjen med en netto inntekt på 39.083 kroner per år, eller 3257 kroner i måneden.

Det er langt ifra lukrativt, da man i tillegg må tenke på det ekstra arbeidet det er med å skaffe nye leietakere og organisere vedlikehold av leiligheten.

Dette er en av de store grunnene til at den reelle avkastningen av å investere i eiendom ligger i prisveksten av eiendommen, enn selve leieinntektene.

Finne riktig leietaker ved utleie av eiendom

En leietaker vil spille en stor rolle for budsjettet ditt med tanke på vedlikehold og leieinntekter.

En stabil og god leieboer som i tillegg behandler boligen pent betyr at du vil bruke mindre penger på vedlikeholdskontnader, og ha en sikrere inntekskilde fra leieinntektene.

Dersom du får en leietaker som ikke behandler boligen bra, vil det medføre større utgifter på vedlikehold og en risiko for at leietakeren ikke betaler for seg.

Skulle dette bli tilfellet har vi mange artikler på forholdet mellom utleier og leietakere på Tjenestetorget, som for eksempel hva du skal gjøre dersom du må kaste ut en leietaker.

I verste fall kan en konflikt mellom leietaker og utleier ende i retten.

Øke avkastningen på boliginvesteringen

Prøver du å tjene penger på å investere i eiendom heller enn å spare i banken? Da lurer du kanskje på hvordan du kan maksimere avkastning på din investering?

Den vanligste og mest effektive løsningen på å øke avkastningen er å kvitte seg med boliglånet så raskt du kan. Vi har tidligere skrevet om nedbetaling av lån. Her finner du mange gode tips.

Hvis du nedbetaler boliglånet raskest mulig, vil du også redusere renter og avdrag, du betaler på lånet hver måned.

Hvis du ikke har store lån, vil du ha en romsligere og selvstendig økonomi. Da vil det være større sannsynlighet får å kunne sitte på boligen gjennom et boligkrakk, uten at det får store konsekvenser på økonomien din.

I tillegg får du mer igjen fra salget, dersom boligen blir solgt, siden du eier store deler av boligen.

Hva hvis du eier flere enn fire utleieboliger?

Dersom du eier mer enn fire utleieboliger vil skattemyndighetene definere deg som utleier av næringseiendom.

Leieinntektene dine vil da bli beskattet som næringsinntekter.

Du blir altså beskattet som om du er et lite eiendomsselskap. Dette vil utgjøre en stor forskjell på beskatningsnivået av leieinntektene dine.

Inntekter som du får fra utleie er skattepliktig, og skattes som kapitalinntekt med 27%. Næringsinntekt har derimot en skatt på hele 50,4%.

Dersom du er i en situasjon hvor du eier mer enn fire utleieboliger kan det lønne seg å danne et aksjeselskap, for så å la selskapet drive utleievirksomheten av dine utleieboliger.

Aksjeselskapet vil kun måtte betale 27% skatt av overskuddet på leieinntektene, og du blir ikke beskattet før du tar ut lønn eller utbytte fra selskapet.

Skattefri inntekt på utleie av eiendom?

Det er en måte å få inntekt på å utleie uten å skatte på det, men det innebærer at du leier ut deler av en bolig som du selv benytter. Typisk en hybel i egen bolig.

Kravet er da at utleiedelen er under halvparten av boligens bruksareal, eller at eiendommen ikke regnes som en flermannsbolig.

Dette er nok ikke relevant når det kommer til sekundærboliger, men kan være en god inntektskilde for de som ønsker å leie ut deler av primærboligen.

Det finnes mange situasjoner der noen kjøper en bolig og leier ut et rom i boligen for å få skattefrie leieinntekter.

Her kan du lese om hvordan utleie i borettslag fungerer. 

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]