Dette bør du vite om du skal selge eller kjøpe bolig privat

De som selger boligen sin privat pleier enten å engasjere en eiendomsmegler, eller advokat til å gjøre deler av jobben, eller velger å gjøre det helt selv.

Det kan være veldig greit å ansette en advokat eller megler til de viktigste formalitetene, som for eksempel budrunden og oppgjøret.

Hva er forskjellen mellom å kjøpe privat eller av megler?

Mange boligkjøpere er litt mer skeptisk når det kommer til å kjøpe en bolig som selges privat. Er det egentlig mer risikofylt å kjøpe på denne måten?

Det er mye man kan gjøre selv ved et boligsalg, men da må man sette seg godt inn i prosessen, og hente inn viktige dokumenter.

Som kjøper burde du derfor se an hvor nøye boligselger har vært. Virker personen nøye, ryddig og pålitelig? Er alle dokumentene i orden? Videre kan du lese mer om hva du bør se etter.

Du burde blant annet vurdere om disse tingene er i orden:

• Er det kompliserte forhold ved eiendommen, som for eksempel eierforhold eller bruksretter?
• Hva er tinglyst på eiendommen?
• Har selger reguleringsplaner å vise til
• Foreligger det midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest?
• Finnes det noe pålegg fra offentlige myndigheter som brann- og feiervesen
• Har selger innhentet målebrev`
• Ligningsverdi og kommunale avgifter

I tillegg burde det foreligge en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport. Forbrukerrådet har gått så langt som å uttale at det er «sjansespill å kjøpe bolig uten tilstandsrapport».

Uten tilstandsrapport kan du minste mange potensielle kjøpere.

Har selger satt prisantydningen selv?

Sjekk at den er satt riktig. Dette gjør du ved å sammenligne prisen med lignende boliger i samme område, og hva tidligere boliger har blitt solgt for.

Du kan også høre med et meglerfirma.

Hvis du skal selge bolig uten megler burde du lese denne artikkelen.

Hvem er ansvarlig for eventuelle feil og mangler?

I forbindelse med et boligsalg har selger en opplysningsplikt og kjøper en undersøkelsesplikt.

Det vil si at selger må ha hentet inn relevante og nødvendige opplysninger og informasjon om boligen.

Opplysninger om boligen gir kjøper et grunnlag til å vurdere om boligen er riktig for vedkomne. Den som selger må informere om eventuelle feil ved boligen, selv om de nå er rettet.

Konsekvensene av å prøve å skjule mangler kan gi selger store konsekvenser etter salget av boligen.

Fra 1. januar 2022 gjelder nye regler om selger og kjøpers ansvar ved boligsalg. Selger må dokumentere boligen bedre, og kunne synliggjøre hvilken tilstand boligen er i. 

Kjøpers undersøkelsesplikt

Det er viktig å undersøke boligen, enten du kjøper av megler eller en privatperson.

Hvis du skal kjøpe privat burde du bruke enda litt mer tid på å sette deg grundig inn i all dokumentasjon, vær nøye på visning og stille mange spørsmål, før du legger inn et bindende bud.

Som kjøper bør du også forlange en tilstandsrapport/boligsalgsrapport.

Paragraf 6.7 i eiendomsmeglingsloven gir en liste over alle opplysninger som skal følge ved et boligsalg. Den kan være grei å bruke som en mal på hvilke spørsmål du bør stille selger.

Boligen har en mangel dersom den er: 

• I vesentlige dårligere stand enn kjøper kunne forventet
• Selger har gitt mangelfulle opplysninger
• Selger har gitt uriktige opplysninger

Kjøper kan ikke reklamere på feil og mangler som han kjente til, eller måtte kjenne til, da avtalen ble inngått.

Bagatellmessige problemer eller skjulte mangler selger ikke kan forventes å vite noe om, kan ikke gjøre deg erstatningspliktig. Det må gjelde relevante opplysninger.

Hvordan er prosessen annerledes?

Det er vanskelig å gi et fasitsvar på hvordan selve prosessen er annerledes uten megler. En eiendomsmegler en en fagperson, og ferdighetene til privatpersoner kan variere mer enn blant fagfolk.

Det kan gå helt fint å kjøpe privat, men det kan være mer risikofylt. Noen ansetter en boligkjøpsrådgiver, for å få råd og hjelp i prosessen, og forsikre seg om at de har alle opplysningene de trenger.

Da er det greit å være klar over at det er du som kjøper som får en ekstra kostnad.

Nedenfor skal vi prøve å gi en liten oversikt over hvordan visning, budrunde og kontrakten kan være i forbindelse med et privat boligsalg.

Hvordan er visning?

Fordelen med å kjøpe fra en privatperson, er at du kan få svar på spørsmål det ville vært vanskelig for megler å svare på. For eksempel hvordan naboskapet er, hva de har gjort av oppussing, hvordan det har vært å bo der, hvorfor de flytter osv.

Du får også mulighet til å se an personen, og vurdere om dette er en du stoler på eller ikke.

Utfordringen er at det er vanskelig å være objektiv når man skal selge sitt eget hjem. Eieren kan sitte på minner, og sentimentale deler av boligen, som ikke vil ha samme betydning for deg.

Ulempen, er også at det ikke er mulig å kryssjekke opplysningene, få meglers lokalkunnskap og annen objektiv informasjon. Eventuelle kontrollspørsmål må du derfor få svar på andre steder.

Hvordan er budrunden?

Det finnes regler for hvordan man skal holde en budrunde. 

Selger må dokumentere budrunden, resultatet og vilkårene.

Generelle regler ved en budrunde er:

• Alle bud skal være skriftlige
• Kjøper kan kreve dokumentasjon på avgitte bud
• Alle avgitte bud er bindende

Før du blir med i en budrunde, burde du være helt sikker på at markedsverdien av boligen er satt riktig.

Kjøpekontrakt og oppgjør

De som selger uten megler, bør likevel ansette en profesjonell tredjepart til å ta seg av kontrakt og oppgjør.

Det vil være en trygghet for begge parter å benytte seg av en megler, advokat eller bank, til denne oppgaven.

Uten en profesjonell tredjepart bør du være ganske skeptisk til å skrive under på noe. Hvis du skal, burde dere for eksempel bruke Forbrukerrådets kontraktmal. 

Selve overføringen av eiendommen skjer når kjøper og selger har fylt ut «skjema for tinglysning av eierskifte», og sender dette til Kartverket. 

Oppgjøret innebærer betaling, tinglysning for å oppnå rettsvern, og sletting av heftelser. Det anbefales å få hjelp til dette, og utfylling av skjøte fra en eiendomsmegler, advokat eller banken.

Noe som ikke stemmer med kontrakt?

Hvis det ved overtakelse er noe som ikke stemmer overens med kontrakten, er det lettere å ha et meglerfirma til å rydde opp i det.

Dersom kjøper og selger er uenige om blant annet rengjøringen, mangler eller feil, vil det ikke være en tredjeperson til å ordne opp i det. I verste fall kan uenigheten ende opp i retten.

Burde du kjøpe bolig privat?

Det er mulig å kjøpe privat, og i mange tilfeller vil det også gå helt fint. Likevel er det en stor trygghet å vite at det er en profesjonell ramme rundt det hele.

Det er en betryggende for boligkjøpere å vite at megler har ansvar for å innhente alt av relevant informasjon, sette riktig prisantydning, opptre på en profesjonell måte, og fungere som en mellommann i hele prosessen.

Husk at man ikke får eierskifteforsikring eller boligkjøperforsikring når salget blir gjort privat. Eiendomsmeglingsloven vil heller ikke gjelde boligsalget direkte.

Private boligsalg følger bare lov om avhending av fast eiendom.

Oppsummert krever privatsalg enda mer kunnskap og oppmerksomhet fra begge parter.

Skal du selge boligen?

Den enkleste måten å finne beste megler på, er å sammenligne tilbudene. Her kan du få uforpliktende tilbud fra flere erfarne meglere.

Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du takker kun ja dersom du er fornøyd med tilbudet.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]