Hvordan fungerer oppsigelse av leiekontrakt?

Hva står det i leiekontrakten?

I et leieforhold er det viktig å ha en kontrakt som presiserer plikter, regler og rettigheter i et utleieforhold.

Selv om muntlige avtaler i utgangspunktet er like bindene som skriftlige, er det anbefalt å ha en nedskrevet leiekontrakt.

Det er vanskeligere å bevise en muntlig avtale. Derfor har rettspraksis også uttalt at muntlige avtaler må dokumenteres for å kunne legges til grunn.

Leiekontrakten gir både utleier og leietaker et dokument som viser hva de har blitt enige om, og hva reglene for leieforholdet er.

Mal for husleiekontrakt

En leiekontrakt burde blant annet inneholde regler for oppsigelse av leiekontrakt.

Forbrukerrådet har laget en standardkontrakt som du kan bruke i forbindelse med utleie.

Uansett hva dere skriver i kontrakten, kan den ikke gi dårligere betingelser enn de grunnleggende rettighetene i husleieloven. Du kan lese mer om leietakers rettigheter her. 

Leietakeren har et sterkt oppsigelsesvern.

Saklig grunn til oppsigelse

Forhåpentligvis klarer man å avslutte leieforholdet uten store konflikter eller uenigheter. Dessverre opplever noen at konflikten går så langt at man trenger rettslig hjelp. 

Oppsigelser kan komme fra utleier eller leietaker, og må ha grunnlag i kontrakten.

Utleier har saklig grunn for oppsigelse dersom leietaker:

• Ikke stiller med godkjent sikkerhet.
• Ikke kan/vil betale husleie.
• Bryter ordensreglene gjentatte ganger.
• Gjør endringer på leieobjektet uten utleiers tillatelse.
• Overser vedlikeholdsplikter.
• Fremleier uten tillatelse.

Om du som utleier skal selge eller flytte inn i boligen, eller må pusse opp boligen i den grad at det blir ubeboelig, er dette også en saklig grunn til oppsigelse.

Les mer om utkastelse av leietaker her.

Leietaker har saklig grunn for oppsigelse dersom utleier misligholder kontrakten eller: 

• Leieavtalen er tidsubestemt. 
• Leietaker er tidsbestemt, og det ikke er opplyst om at avtalen ikke kan sies opp.

Skriftlig oppsigelse

Utleier må gi en skriftlig oppsigelse på leieforholdet, mens den som leier kan benytte seg av en muntlig oppsigelse om de vil.

Når én av partene mottar en oppsigelse har den mottakende parten én måned på å kommunisere at den er mottatt. Det vil si å underskrive at de har mottatt oppsigelsen, eller protestere.

Oppsigelsestid på tre måneder

Reglene om oppsigelsestid er ulike, og hvilke som gjelder deg avhenger om du har en tidsbestemt eller tidsubestemt leiekontrakt.

En tidsubestemt leieavtale betyr helt enkelt at man ikke har satt et tidsrom for leien.

I en tidsbestemt leiekontrakt skal det komme tydelig frem hvilken dato leieforholdet opphører. Det kan også være avtalt at avtalen kan sies opp før utløpet av leieperioden.

Etter at leieavtalen har utløpt, har leietaker plikt til å flytte ut, uten at utleieren trenger å sende en oppsigelse.

Når en tidsbestemt leieavtale har utløpt, kan den gå over til å bli en tidsubestemt leieavtale.

Betale ut oppsigelsestiden

Hvis leietaker sier opp en leiekontrakt før tiden må vedkomne fortsatt betale leie ut oppsigelsestiden. Dette er betaling for resten av leieavtalen - tre måneder eller én måned ut ifra hva som er avtalt.

Dersom ikke annet er spesifisert i leiekontrakten og du leier en hel bolig eller leilighet, gjelder det en 3 måneders oppsigelse, ifølge husleieloven.

Oppsigelse på 1 måned

Når det kommer til hybler, husrom, garasjer og bod er oppsigelsestiden kun én måned.

Oppsigelsestiden gjelder fra første dag i måneden etter at oppsigelsen er mottatt, om det ikke står annet i leiekontrakten.

Utleier må ha underskriften til leietaker om at de har mottatt oppsigelsen. Hvis det er vanskelig å få til, kan man bruke rekommandert brev.

Oppsigelse av leiekontrakt - krav

En leietaker trenger ikke oppgi en grunn for at de vil si opp leiekontrakt.

Husleie skal betales selv i oppsigelsestiden, uansett om leietaker flytter ut før den tiden. Dersom en ny leietaker flytter inn, slipper den opprinnelige leietaker å betale for oppsigelsestid.

Oppsigelsen må, fra utleieren, være skriftlig med en begrunnelse for oppsigelsen.

Om leietakeren ønsker å protestere må det som sagt gjøres skriftlig innen én måned etter de har mottatt oppsigelsen.

Om leietaker ikke protesterer innen fristen taper vedkomne retten til å påberope ugyldighet ved oppsigelsen.

Krav til utforming

Det stilles formkrav til oppsigelsen. Den må være skriftlig og begrunnet.

Oppsigelsen skal også opplyse leietakeren om at de kan bestride oppsigelsen skriftlig innen én måned, og at dersom leietakeren ikke protesterer innen den tid taper de retten til å bestride oppsigelsen.

Om det ikke er kommet en protest, og oppsigelsestiden er over, kan utleier begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven i husleieloven, dersom leietaker ikke flytter ut.

Dersom formkravene ikke er tilfredsstilt regnes oppsigelsen som ugyldig.

Om du ikke protesterer innen fristen - taper du muligheten

Om utleier har mottatt en muntlig oppsigelse, er det ingenting å skrive under på - med mindre man vil protestere.

Parten må protestere skriftlig en måned etter at oppsigelsen blir kjent. Hvis du ikke gjør det, taper du retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven.

Protest gjøres skriftlig uansett om du er utleier eller leietaker. Om partene ikke kommer til enighet etter en protest må det rettslig hjelp til.

Hvordan protesterer man?

Når leietakeren har mottatt varsel om oppsigelse kan de bestride den. Leietakeren må som sagt protestere innen én måned av oppsigelsesfristen - etter det er det for sent å påberope seg retten til å klage.

Å bestride en oppsigelse fører også med seg risiko, da utleieren kan føre søksmål for å få oppsigelsen godkjent. 

Før leietakeren bestemmer seg for å bestride oppsigelsen bør de tenke nøye igjennom begrunnelsen som utleieren har gitt, og veie den opp mot sin egen situasjon.

Gå til søksmål?

Har man protestert, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leietaker innen tre måneder etter at fristen løp ut.

Hvordan heve leieavtalen?

Om leietakeren misligholder leieavtalen grovt kan det være relevant med heving av leiekontrakt.

Hvis utleier bestemmer seg for å heve leiekontrakten, må leietaker flytte ut av boligen omgående. Leietaker har med andre ord fått en oppsigelse på dagen.

Det skal mye til for å heve en leieavtale, nettopp fordi den har umiddelbar virkning.

Derfor kan det være lurt av en utleier å forhøre seg med profesjonelle innenfor fagområdet før de hever en leieavtale.

Om grunnlaget for heving ikke er gyldig kan man bli erstatningspliktig - det gjelder både for leietaker og utleier. 

Husleietvistutvalget behandler tvister mellom utleiere og leietakere om leie av boliger som reguleres av husleieloven.

Få pristilbud på utleiemegler

Skal du inngå et leieforhold, enten som utleier eller leietaker?

Det er mange fordeler å bruke et utleiefirma. En utleiemegler kan hjelpe deg med kontrakter, visninger, depositumskonto, finne de rette leietakerne - eller utleiere, gi deg ekstra økonomisk trygghet, samt bidra til å sikre et godt leieforhold, og unngå konflikter.

Vi hjelper deg med å finne dyktige utleiemeglere.

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet, og vi tar kontakt med flere av dem for deg.

Du vil motta tilbud fra flere utleiemeglere, som du kan sammenligne og velge mellom. Tjenesten er gratis og uforpliktende. 

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]