Dette bør du vite om salg av gårdsbruk og landbrukseiendom (odel, skatt, arv og mer)

Reguleringer av landbrukseiendommer er for å sikre at produktive arealer fortsetter å bli brukt til matproduksjon. Dette ser vi blant annet i regler for bruk, vern og fordeling av arealressurser.

Ofte vil forpliktelsene som følger med å kjøpe gårdsbruk også tiltrekke seg en annen kjøpergruppe enn ved andre boliger. 

Disse bør bli opplyst og få en innføring i reglene om driveplikt og andre mulige forpliktelser på eiendommen, før du kjøper.

Det er sjeldent at gårdsbruk blir lagt ut for salg. Derfor er det også færre som er på aktiv leting og jakt etter å kjøpe. Dermed er det vanskeligere å selge gård, og de må ofte ligge ute en god stund før de blir solgt.

Hva er en realisasjon?

"Realisasjon" er et ord som ofte dukker opp i forbindelse med salg av gårdsbruk.

En realisasjon er enten et salg, bytte, gavesalg, ekspropriasjon eller odelsløsning.

Hvis du realiserer et gårdsbruk, utløser dette som regel en skatteplikt.

En ren gaveoverføring, arv eller overdragelse mellom ektefeller, er ikke en realisasjon, og derfor ikke skattepliktig.

Skatt ved salg av gårdsbruk

Utgangspunktet er man skal skatte av gevinsten ved salg av fast eiendom. Det gjelder også salg av gårdsbruk, som går under næring.

Det er differansen mellom kjøpesummen og salgssummen som er skattepliktig.

Skattesatsene varierer også mellom kapitalinntekt og personlig jordbruksnæring.

Når slipper du å betale skatt av gevinst ved salg?

Du kan få et helt eller delvis fritak for skatt ved salg av landbrukseiendom hvis du oppfyller følgende vilkår:

• Gården har vært eid av selger i minimum 10 år.
• Det er snakk om et «alminnelig gårdsbruk eller skogbruk». Det vil si at man utnytter arealene og de bygningene som er der til den aktuelle driftsformen. For eksempel husdyrhold eller dyrking.
• Den som overtar er en slektning, for eksempel barn og barnebarn, søsken og søskenbarn. Det må være til en rimelig pris.

Oppfyller ikke salget disse kravene, må du betale skatt.

I noen tilfeller kan du betale mindre skatt. Hvis du for eksempel ikke har eid eiendommen i ti år, men over 5 år. Den delen av gevinsten som skal beskattes vil bli mindre for hvert år frem til den etter ti år er skattefri.

Gevinst på våningshuset kan bli skattefri om man oppfyller kravene for bolig- eller fritidseiendom.

Regler for salg av landbrukseiendom

Det er visse heftelser som du må vite om når det gjelder salg av landbrukseiendom.

En ting man må ta høyde for er hvorvidt det er odel på gården. Du kan lese mer om hva det innebærer under.

Konsesjon er også noe som kan gjelde gårdsbruk. Det er en slags tillatelse man får hvis du forplikter deg til å bo eller drive. Dette er for å sikre at ressursene ikke går til spille og at man fortsetter å utvinne dem.

Priskontroll er for å sikre en forsvarlig utvikling av landbrukseiendommer. Slik at prisnivået på eiendommen ikke overstiger produksjonsverdien.

Priskontroll blir med andre ord brukt til å realisere landbrukspolitiske målsetninger.

Andre heftelser kan være avtaler om bruksrett til visse deler av eiendommen. Slik som rett til vei, jakt eller lignende.

Ofte blir det lagt ved en driftsplan. Det inneholder budsjetterte inntekter og utgifter for eiendommen for 5 år av gangen. Dette budsjettet er bygget på historiske tall for bruket.

Tre fjerdedeler av antatt salgsverdi

Vederlaget kan ikke overstige tre fjerdedeler av antatt salgsverdi.

Salg av gårdsbruk med odel

Loven om odelsrett gir bestemte arvtagere førsterett til å ta over gården. Ofte den eldste i en søskenflokk. Eldste barn av søsken vil også gå foran de andre søsknene.

For å kunne bruke odelsretten må man kunne bevise at en av foreldrene har eid eiendommen med odelsrett.

I noen tilfeller kan man kreve odel hvis det er urimelig at den med bedre odelsrett overtar. Det kan for eksempel være hvis en av de andre søsknene har blitt boende for å drive gården og hjelpe foreldrene.

For at en gård skal falle inn under reglene for odel, må disse faktorene være på plass:

• Familien må ha eid eiendommen sammenhengende i minst 20 år.
• Det må være mer enn 35 dekar dyrket mark eller over 500 dekar med produktiv skog.

Det er altså ikke odel på gård uten drift.

Odelsrett ved salg av gårdsbruk med jordbruksareal er det du må ta hensyn til. Den som har rett til odel, kan bruke odelsretten inntil seks måneder etter salget.

Den som tar over, må enten drive selv eller leie ut til noen som kan drive. Den som overtar må bosette seg på eiendommen innen 1 år, og bo der i minst 5 år etter det.

Konsesjonsplikt for småbruk

Småbruk er et noe vagt begrep. Det brukes om alt fra bolig med litt stor tomt og opp til større gårder.

La oss si at hvis jobben din er å være bonde, og du har en betydelig inntekt fra gårdsbruk på eiendommen, er det snakk om en gård. Et småbruk med litt jord som kan dyrkes, vil ikke være nok til å leve av økonomisk.

Bo og driveplikt på småbruk er ikke nødvendigvis noe du trenger å bekymre deg over. Det er verdt å merke seg at noen kommuner har boplikt for bolighus også.

Du kan overta bebygd eiendom konsesjonsfritt dersom eiendommen:

• Ikke er større enn 100 dekar
• Ikke har mer enn 35 dekar med såkalt fulldyrka og overflatedyrka jord.
• Ikke ligger i en del av en kommune hvor det er boplikt.

Nære slektninger med odelsrett kan også overta gården uten ny søknad om konsesjon, hvis de forplikter seg til å bo der i 5 år.

Regnes det som salg av småbruk kan det altså foregå på samme måte som med andre boliger. Likevel kan det være greit å få tak i en lokalkjent megler som har erfaring med gårdssalg.

Dette fordi småbruk som begrep er såpass løst brukt sammen med andre former for landbrukseiendom. Man kan regne med at målgruppene vil overlappe.

Trenger du hjelp til salg av gårdsbruk?

Skal du selge gård eller annen landbrukseiendom? Eller kanskje det gjelder salg av tomter fra gårdsbruk? 

Det er ikke anbefalt å selge et gårdsbruk selv, nettopp fordi det er så mye juridiske lover og regler rundt hele prosessen.

For å unngå problemer i etterkant, velger de fleste å velge en megler med erfaring fra salg av gårdsbruk.

I denne artikkelen kan du lese mer om hvordan du velger riktig megler. Det viktige er at du hyrer inn en som kjenner til området, og har erfaring fra salg av lignende gårder.

Siden landbrukseiendommer kan ligge litt avsides, pleier man gjerne å bli enige om noen av kostnadene før megleren tar en befaring. Slik som for eksempel reisekostnader.

Vær tålmodig

Det finnes mange som ser etter et alminnelig gårdsbruk til salgs. Likevel ligger mange av gårdene lenge ute for salg før de blir solgt.

For noen kan kjøp av gårdsbruk være en enorm omveltning i livet, og det er en stor avgjørelse å ta. Derfor trenger flere litt tid for å bestemme seg.

Arvet et alminnelig gårdsbruk?

Eiertid følger reglene om kontinuitet. Dette innebærer at dersom du har overtatt et alminnelig gårdsbruk ved arv eller gave etter 1. januar 2014, kan du fortsette arvelaters tid.

Hvis du for eksempel arver en gård, som foreldrene dine bodde i åtte år, vil du etter to år ha oppfylt vilkåret om eiertid i 10 år, og kan selge skattefritt.

Du må betale skatt på gevinsten hvis du ønsker å selge med en gang eller før du har oppfylt kravet om kontinuitet.

Du kan lese mer om salg av arvet bolig her. 

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

En god megler spiller en stor rolle i om boligsalget blir en suksess eller ikke. Vi har gjort det lettere for deg å sammenligne dyktige meglere i ditt område.

Bruker du vår anbudstjeneste for eiendomsmeglere med skjemaet under, kan du enkelt få kontakt med flere eiendomsmeglere samtidig. Da kan du få et bedre sammenligningsgrunnlag før du inviterer en megler på befaring.

Ønsker du hjelp fra megler?

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet nedenfor. Etter kort tid vil du motta tilbud fra flere ulike meglere. Fordelen med dette er at det blir lettere å sammenligne pris, tilbud og erfaring. Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du takker kun ja hvis du synes tilbudet er bra.

Usikker på hvordan du skal velge megler? Her finner du et par tips

Tony Alexander Bakken Norgaard

Tony Norgaard er innholdsprodusent hos Tjenestetorget. Han har en bachelor i medier og kommunikasjon fra Oslomet. Han har også studert bedriftsøkonomi ved Universitetet i Sørøst-Norge.  Han skriver hovedsakelig om lån og personlig økonomi, og har opparbeidet seg mye kunnskap på feltet.

[email protected]