Hva må du betale i skatt på utleie av sekundærbolig?

Det finnes ulike regler ut ifra hva slags eiendom du skal leie ut, hvor lenge du skal leie ut, og om du leier ut i Norge eller i utlandet.

Om leieinntekten er skattefri eller skattepliktig avhenger av hva slags eiendom du leier ut.

Denne artikkelen tar for seg utleie av sekundærbolig. Dette er boliger som ikke kan karakteriseres som primærbolig eller fritidseiendom.

De vanligste formene for sekundærbolig er:

• Utleiebolig
• Pendlerbolig
• Rene utleieboliger eller utleiehytter

Sekundærbolig må ikke forveksles med fritidseiendom, der de vanligste formene er:

• Hytte
• Sommerhus

Sekundærbolig er altså all annen bolig som ikke kan karakteriseres som primærbolig eller fritidseiendom.

Hva må du skatte av utleie på sekundærbolig?

En utleiebolig som du ikke bor i selv, er skattepliktig. Vanlig skatt for dette ligger på 22 prosent, men kan variere noe fra år til år.

Utleie av sekundærbolig kan være en veldig god ekstrainntekt, selv om du må skatte litt.

Husk! Du kan få fradrag for kostnader knyttet til selve utleien.

Du kan leie ut inntil fire sekundærboliger til denne skattesatsen på 22 prosent. Hvis du har flere boliger enn 4 du ønsker å leie ut, vil det telle som utleie av næring. Da må du skatte mer. Dette finnes det andre regler for.

Utleieinntekter kan i noen tilfeller beskattes som virksomhetsinntekt, med en skattesats opp mot 49,6 prosent.

Lurer du på hva boligen din er verdt? Det kan du lese mer om her.

Hvilke fradrag kan du få?

Du kan spare mye penger på å vite hva slags kostnader du kan få fradrag på.

Her er noen viktige fradrag:

• Møbler/møbelslitasje
• Kostander til megler eller utleiemegler
• Tilsynsreiser
• Vedlikehold
• Felleskostnader
• Kommunale avgifter 
• Forsikring
• Festeavgift
• Annonsering av boligen
• Lys og varme, dersom inkludert i leien. 

Fradrag for møbler

Hvis du leier ut i tre år eller mindre, kan du redusere skattet leieinntekt med 15 prosent, hvis du har brukt møblene tidligere, og skal bruke dem etter leieperioden.

Hvis du leier ut en møblert bolig i mer enn tre år, kan det være mulig at møbler fradragsføres direkte i sin helhet året du skaffet dem. Hør med skatteetaten hvilke regler som gjelder deg.

Fradrag for kostnader til megler/utleiemegler

Du kan få fradrag for alle kostnader du har hatt i forbindelse med bruk av utleiemegler. Dette kan for eksempel være snakk om kostnader til å:

• Finne ny leietaker
• Forvaltning av leieforholdet
• Reiseutgifter i forbindelse med utleie

I likhet med reiseutgifter i forbindelse med utleie, kan du også føre fradrag for alle tilsynsreiser fra hjemsted og utleieboligen. Her gjelder statens satser.

Fradrag for vedlikehold

Du kan føre fradrag for alt vedlikehold som utføres. Det er verdt å merke seg at fradraget gjelder vedlikehold, ikke påkostninger.

Fradraget gjelder altså vedlikehold for å reparere skader eller slitasje, og sette boligen i samme standard som den var.

Omkostninger som gir boligen høyere standard kan for eksempel ikke utgiftsføres.

Lovverket for dette finner du på Skatteetatens nettsider.

Fradrag for felleskostnader

Du kan føre fradrag for felleskostnader, men ikke for renter og avdrag på eventuell fellesgjeld.

Dersom du leier ut en bolig uten felleskostnader, kan du selvsagt fradragsføre de samme tingene som er i felleskostnader- gitt at du selv betaler dette. For eksempel:

• Kommunale avgifter
• Strøm
• Varmtvann
• Eiendomsskatt
• Forsikringer
• Kabel-tv
• Internett
• Eventuelle festeavgifter
• Oppvarming
• Avfallshåndtering
• Renholdsutgifter

Ulike skatteregler

Om leieinntekter er skattefrie eller skattepliktige avhenger av hva slags eiendom du leier ut, hvor mye du leier ut og hvordan du bruker eiendommen.

Reglene for skatt er forskjellig fordi utgangspunktet til en utleier også er veldig forskjellig.

En person som leier ut boligen sin i 30 dager, eller leier ut til maksimalt 20 000 kroner i året, er i en annen økonomisk situasjon enn en som tjener 20 000 kroner i måneden på utleie av sekundærboligen sin.

Her kan du lese mer om ulike skatteregler for ulike utleieboliger.

Utleie av hele egen bolig

Her beskrives regelverket for utleie av hele egen bolig under forutsetning av at utleieforholdet har en varighet på minst 30 dager. Altså at du leier ut i mer enn 30 dager.

Dersom utleieforholdet har varighet under 30 dager, kan du se regler for korttidsutleie.

Hva skiller sekundærbolig og fritidseiendom?

Alle boliger som fremtrer som en helårsbolig, men som du ikke bor i, er sekundærbolig.

For skatteetaten har det ikke noe å si at boligen brukes som en fritidseiendom, hvis den er oppført som en boligeiendom i matrikkelen.

Det vil si, selv om du har et hus i en annen by, som du bruker som hytte, vil det ikke telle som en hytte for skatteetaten.

Fritidseiendom du bruker i Norge 

Ved fritidseiendom anses eiendom som brukes av deg i ferier og fritid, typisk hytter og landsteder.

Fritidseiendom gjelder også ordinær enebolig dersom den kun benyttes til fritidsformål. Her gjelder skattereglene at du kan ha en utleieinntekt på 10 000 kroner årlig som er skattefritt.

Dersom du leier ut eiendommen som fast bolig for andre vil det ikke lenger regnes som en fritidseiendom, men da som en boligeiendom.

Da vil alle inntekter være skattepliktig fra første krone.

Trenger du hjelp til utleie av bolig?

En utleiemegler kan hjelpe deg og gi deg svar på spørsmål om skatt ved utleie, og hva du kan få avdrag fra.

Når du skal leie ut boligen kan du enten gjøre all jobben selv, eller du kan få hjelp av en utleiemegler.

Uansett om du gjør det selv eller setter det bort er det viktig at du har et ryddig leieforhold.

Mange som velger å ta seg av alt med utleie selv, oppdager at det tar lang tid og kan ha uheldige økonomiske konsekvenser.

Trygghet med hjelp til å leie ut bolig

Å benytte seg av en utleiemegler tiltrekker seg ofte gode og seriøse leietakerne, som gir deg en ekstra trygghet. Ønsker du å finne en dyktig utleiemegler?

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet på siden. Etter kort tid vil du motta tilbud på flere dyktige utleiemeglere. Da er det lettere å sammenligne pris og vilkår.

Tjenesten er gratis og uforpliktende.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]