Hva er tilstandsgrader?

For å vite hva tilstandsgrader er, må du først vite hva en tilstandsrapport er.

En tilstandsrapport er en tjeneste som utføres av en takstmann. Rapporten skal dokumentere om tilstanden på ulike rom eller bygg, for eksempel tilstanden på:

• Våtrom
• Ventilasjon
• Overflater
• Kjøkken
• Vinduer
• Dører
• Elektrisk anlegg og branntekniske forhold

Etter å ha hyret inn en takstmann, vil takstmannen går grundig til verks for å avdekke den tekniske tilstanden til boligen, og sin vurdering på hvilke behov for vedlikehold som finnes.

En ordinær verditakst sier også noe om dette, men er langt mer overfladisk enn en rapport.

En tilstandsrapport vil klart og tydelig si noe om kvaliteten av boligen, hva som er i god stand, og hvilke feil og mangler de ulike rommene har.

Standard NS 3600

For å skille mellom hva som er i god, middels og dårlig stand, bruker takstmenn ulike standardiserte tilstandsgrader i takstrapporten.

Fordelen med tilstandsgrader, er at de blir brukt av takstmenn over hele landet. Da er det mye lette å sammenligne en bolig med en annen.

Ved kjøp og salg av bolig skal den norske standarden NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, legges til grunn.

Gradene blir satt ut fra forventet levealder sammenlignet med tilstanden på tilsvarende bygningsdeler.

Hva heter de ulike tilstandsgradene?

Tilstandsgrad 0, TG0 – Ingen avvik

Tilstandsgrad 1, TG1 – Mindre eller moderate avvik

Tilstandsgrad 2, TG2 – Vesentlige avvik

Tilstandsgrad 3, TG3 – Stort eller alvorlig avvik

Tilstandsgrad TGiU – Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse. Brukes dersom en del av bygget ikke er tilgjengelig for inspeksjon.

Har du ikke dokumentasjon på arbeid som er gjort vil boligen, vil du i beste fall få TG2.

Under kan du se en grafisk fremstilling av gradene, hentet fra Norsk takst sine nettsider.

Hvilken betydning har TG for boligkjøper?

Tilstandsgradene sier noe om hvor god tilstand de ulike rommene er i. Hvis du skal kjøpe bolig, kan det ha mye å si for hvor mye du må gjøre etter overtakelse.

Hvis noe er TG2 eller TG3 vil det være behov for vedlikehold og tiltak i nær fremtid. Det betyr at kjøper må regne med kostnadene for reparasjon i løpet av de nærmeste årene.

Det er ganske vanlig at mange boliger blir solgt med rom som har fått Tg 2 eller TG 3. Som boligselger må du bare tenker over om du har tid, penger og lyst til å gjøre de nødvendige tiltakene.

Samsvarer TG med prisantydningen?

Se også om prisantydningen på boligen er satt riktig, ut ifra lignende boliger. En leilighet med dårlig bad burde ikke ligge ute til samme pris, som en lignende leilighet med et nytt og profesjonelt utført bad.

Som regel vil slike ting trekke ned på prisen, men det kan være lurt å dobbeltsjekke.

Hvilken betydning har tilstandsgrader å si for boligselger?

Hvis du skal selge bolig, burde også tenker over hva tilstandsgradene kan ha å si for prisen på selve boligen.

Dersom det er store avvik, eller du ikke har dokumentasjon på arbeidet, vil du risikere en lavere prisantydning og verditakst på boligen.

Derfor er det viktig å ha dokumentasjon på alt arbeid som er utført i boligen - spesielt for bad, eller skjulte bygningsdeler som membran og røropplegg.

Her er gode tips til hvordan du kan få solgt boligen til prisantydning, eller mer!

Få inn takstmann på et tidlig tidspunkt

I mange tilfeller vil takstmann finne feil og svakheter som er relativt enkelt å rette opp i, som for eksempel:

• Tette sprekker i fugen rundt kjøkkenvasken
• Feste dusjdøren bedre
• Sette på manglende rekkverk i trappa

Da er det greit å få inn takstmann tidlig i salgsprosessen, så du rekker å gjøre noe med dette før visningene er i gang.

Hva er mindre eller moderate avvik?

TG0 og TG1 betyr at rommet har ingen, mindre eller moderate avvik.

Tilstandsgrad 0, TG 0 – Nesten nytt eller ingen tegn på slitasje. Dokumentasjon på arbeid, der det er lovpålagt eller regnes som nødvendig (f.eks. for bad).

Tilstandsgrad 1, TG 1 – Normal bruksslitasje som ikke trenger umiddelbare tiltak

Hva er store eller alvorlige avvik?

TG2 og TG3 betyr at rommet har store eller alvorlige avvik, og trenger tiltak eller umiddelbar reparasjon.

Tilstandsgrad 2, TG 2 – Betydelig slitasje, feil eller skader, der det er behov for vedlikehold og tiltak i nær fremtid. Disse delene bør overvåkes slik at det ikke oppstår større skader. Må repareres i løpet av de nærmeste årene.

TG2 trenger ikke bety at det første man må gjøre er å pusse opp eller bytte ut. Som regel vil en bruktbolig få TG2 på en del punkter, dersom boligen ikke er totalrenovert ganske nylig.

Tilstandsgrad 3, TG 3 – Gjelder funksjonssvikt. Det vil si at bygningsdelen ikke lenger tjener til formålet, og det kan være avvik fra gjeldene forskrifter, og i verste fall - være fare for liv og helse. Dette er den mest alvorlige graden, og gjelder avvik som trenger en umiddelbar reparasjon.

Hva betyr TGiU?

TGiU betyr at rommet ikke er undersøkt, eller var tilgjengelig for undersøkelse.  

Er det obligatorisk med tilstandsrapport?

Det er ikke obligatorisk å ha en tilstandsrapport i forbindelse med boligsalg, men de færreste ønsker å kjøpe en bolig uten å vite hva slags tilstand boligen er i.

De nye endringene i avhendingslova har strammet inn på selgers opplysningsplikt, og stiller høyere krav om at selger må kunne dokumentere boligens tilstand. For å gjøre dette, må man ofte skaffe en tilstandsrapport.   

Faktisk har Forbrukerrådet gått så langt som å uttale at det er «sjansespill å kjøpe bolig uten tilstandsrapport».

Det er stor risiko for både kjøper og selger å gjennomføre et boligsalg uten en tilstandsrapport.

Viktig å lese takstmannens kommentarer

I tilstandsrapporten vil takstmann kommentere funnene han gjør, og nevne hva som eventuelt er problematisk og trenger umiddelbare reparasjon.

Derfor er det viktig å ikke bare lese tilstandsrapporten grundig, men også takstmannens kommentarer.

I den får du ofte vite om det er en alvorlig T2 eller en relativt normal T2, som er grei å fikse.

Pris på tilstandsrapporten

Hvor mye en tilstandsrapport koster avhenger av hvilket takstkontor du velger, og hva slags bolig du har. Har du en liten leilighet er det billigere enn å få utført rapport på et større hus.

Prisen for en tilstandsrapport starter som regel på 5.000 kroner for leiligheter og går oppover for større leiligheter og hus. Med tillegg for utleiedeler, tilleggsbygninger, krypkjeller m.m.

Det kan være en skremmende pris for noen, men tryggheten det gir i ettertid, samt muligheten for høyere bud vil for mange være verdt det.

Et tips for å få et billigere tilbud er å høre med flere takstkontorer - da får du bedre oversikt over prisnivået, og kan eventuelt prute ved å vise til de andre tilbudene. Dette kan vi hjelpe deg med.

Få tilbud på tilstandsrapport fra flere takstmenn

Trenger du en tilstandsrapport? Enten det er med tanke på et boligsalg, eller bare fordi du ønsker å vite tilstanden på boligen.

Hvis du fyller inn skjemaet som er under her, vil du få tilbud fra flere takstkontorer samtidig. Da er det både lett for deg å få sammenligne pris og vilkår.

I tillegg er takstkontorene klar over at du mottar tilbud fra andre samtidig, og vil prøve å gi deg det beste tilbudet, slik at du velger dem.

Å benytte seg av vår sammenligningstjeneste er både helt gratis og uforpliktende for deg.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]