Skille ut tomt fra landbrukseiendom og annen tomt: dette du må kjenne til

Det er mange grunner til hvorfor man kan ønske å skille ut tomt. Rent økonomisk har en byggeklar fradelt boligtomt stor verdi i de aller fleste stedene i Norge.

Kanskje har foreldrene dine en stor tomt hvor du vil bygge deg et hus, eller du synes tomten din er stor nok til å selge deler av den til andre utbyggere? Sentrumsnære tomter kan for eksempel være veldig attraktive.

Uansett hva dine grunner for å skille ut en tomt er, lurer du nok på - Hvordan gjør jeg det?

Fradele ny eiendom

Hva betyr å fradele? Å fradele en eiendom vil si å dele en tomt inn i nye eiendomsgrenser.

Kostnaden med å dele en tomt varierer fra sted til sted på grunn av de ulike gebyrregulativene i hver enkelt kommune.

Det første du skal gjøre hvis du ønsker å fradele en ny eiendom, er å kontakte kommunen. Det er kun kommunen du bor i som kan behandle søknader og eventuelt gi tillatelser.

Kommunen vil også sørge for:

• Oppmåling av tomten
• Et eget gårds- og bruksnummer i matrikkelen
• Sende melding til tinglysing for å opprette et nytt grunnboksblad.

Å gi den nye tomten et eget gårds- og bruksnummer kalles matrikulering. Ved deling av eiendom blir det effektivt to eiendommer som registreres i matrikkelen med hvert sitt gårds- og bruksnummer.

Eiendommer det er mulig å skille ut

Det mange hensyn å ta, og kommuneplanen setter mange regler for hva som er lov og ikke på tomta. Noen eiendommer har også reguleringsplaner.

I noen tilfeller vil det rett og slett ikke være mulig å skille ut tomt, dersom for eksempel:

• Tomten ikke er regulert for boligbygging
• Det finnes særbestemmelser eller avtaler som hindrer deg i å skille ut tomt fra resten.

Det finnes fem forskjellige typer eiendom som det er mulig å skille ut:

• Grunneiendommer
• Festetomter
• Jordsameie
• Anleggseiendommer
• Eierseksjoner

Hvordan sjekke tomtekart

Før du i det hele tatt planlegger å dele tomt, burde du vite hvor eiendomsgrensene går hen.

Tidligere måtte man ringe til kommune eller Kartverket for å få informasjon fra Matrikkelen. Nå kan du heldigvis slippe dette. Du kan bare gå direkte til Kartverket sine nettsider og sjekke tomtegrenser i tomtekartet.

I tillegg til tomtegrensene, kan du se hva slags bygninger som er på eiendommen, samt areal og adresse.

Kartverket har også all informasjon du trenger om informasjon fra matrikkelen og grunnboken, slik som tinglysninger og heftelser.

Vanlige heftelser er:

• Panteretter
• Bruksretter
• Forkjøpsretter
• Urådigheter

Går det an å slette en heftelse?

Hvis du ønsker å slette heftelsen på den fraskilte eiendommen, må du sende inn en henvendelse til Kartverket.

Dette må du tenke på når du skal skille ut tomt

Reglene for fradeling av tomt varierer fra kommune til kommune, og fra område til område. Blant annet kan minstekravet til størrelsen på tomta variere mye.

Før du skiller ut tomt, må du først få oversikt over reguleringsbestemmelser, nabolister og situasjonskart. Dette kan du høre med en saksbehandler i kommunen din om.

Hvis grensene er noe usikre, må du få klarhet i det. Da kan du se i målebrevet om det er koordinatbestemt eller ikke.

Hvis du fortsatt er i tvil, må du få kommunen til å måle opp slik at du har juridisk fastlagte tomtegrenser.

Redegjør for nye planer om vann og avløp

Videre må du kunne redegjøre for hvordan den nye tomta skal oppfyller kravene til en boligtomt. For eksempel tilkomstvei, vann og avløp.

Skal den nye tomten brukes til noe annet enn den allerede er regulert til, må dette også søkes om.

Finnes det noen heftelser på tomten?

Det veldig viktig å se om det er noen heftelser på tomta. Kanskje du bruker en nabos tomt for å komme deg til eiendommen?

Et generelt råd er å være i dialog med naboer, og høre om det finnes eventuelle innvendinger til planene dine. Du skal dessuten benytte deg av et skjema for nabovarsling.

Opprinnelige tinglyste eierforhold forblir uendret, så om det skal være nye eiere, må dette tinglyses i en festekontrakt eller et nytt skjøte.

Hva koster ulike gebyrer?

Det finnes flere ulike gebyr du må betale hvis du søker om en byggesak. For å slippe å sende inn i flere omganger, er det lurt å ha så mye informasjon på forhånd som mulig.

Se på din kommunes nettsider, eller ta en telefon til servicetorget deres. De har oversikt over alle prisene, som saksbehandlingsgebyr, søknadsgebyr og tilleggsgebyrer.

Du kan også sjekke gebyrforskriften i din kommune.

Store variasjoner

Prisen for å fradele tomt varierer. Oppmålingen av tomten står som regel for mesteparten av kostnaden.

Saksbehandlingsgebyret i Oslo er for eksempel mellom 3 960 og 25 430 kroner for byggetiltak som du kan søke om selv.

Størrelsen på tomta og antall grensepunkter vil også ha noe å si. En firkantet tomt vil være billigere å måle opp enn en med flere kanter.

Skal du selge tomta etterpå, er det verdt å vite at gevinst ved salg av tomt alltid er skattepliktig.

Strid med jordlova?

Er det snakk om å skille ut tomt fra landbrukseiendom kan den være i strid med jordlova.

Formålet med loven er å verne om arealer og bygg for å sikre fortsatt drift, slik at matjord og lignende ikke går til spille.

Derfor finnes det også flere regler om driveplikt og konsesjoner som følger med landbrukseiendom. Les mer om regler for salg av gårdsbruk her.

I kommunens arealplaner vil som regel være avsatt til såkalte LNF-områder (landbruk-, natur- og friluftsområder).

Er deling av eiendom hensiktsmessig?

Delingen må legge til rette for en hensiktsmessig og variert bruk av arealet og tomten. Kommunen vil også vurdere om det vil føre med noen ulemper dersom tomten blir delt opp, eller om løsningen for drift fortsatt er god.

Loven er streng når det gjelder vern av dyrket og dyrkbar jord. Derfor skal det være spesielle tilfeller for å få dispensasjon til å omdisponere tomta. Hvis man for eksempel vil bygge ut boliger.

Det tas for eksempel hensyn til om omdisponeringen kan føre til ulemper for landbruket i området, eller om omdisponeringen vil gagne samfunnet.

Få pris på eiendomsmegler

En god megler spiller en stor del av om boligsalget blir en suksess eller ikke. Vi har gjort det lettere for deg å sammenligne dyktige meglere i ditt område.

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet nedenfor. Etter kort tid vil du motta tilbud fra flere ulike meglere.

Fordelen med dette er at det blir lettere å sammenligne pris, tilbud og erfaring. Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du takker kun ja hvis du synes tilbudet er bra.

Tony Alexander Bakken Norgaard

Tony Norgaard er innholdsprodusent hos Tjenestetorget. Han har en bachelor i medier og kommunikasjon fra Oslomet. Han har også studert bedriftsøkonomi ved Universitetet i Sørøst-Norge.  Han skriver hovedsakelig om lån og personlig økonomi, og har opparbeidet seg mye kunnskap på feltet.

[email protected]