Bygge om garasje til oppholdsrom

Grunnene til at folk gjør om garasjene sine til oppholdsrom er mange, blant annet for å:

• Kunne leie ut til en leietager og slik få mer penger i måneden
• Øke verdien på boligen
• Få mer plass, kanskje ungene får et rom de kan ha venner over, eller eldstemann kan få litt mer privatliv
• Ha mer plass til å oppbevare ting på en trygg og isolert måte
• Ha et gjesterom når familie og venner kommer på overnattingsbesøk.

Hva er en bruksendring på garasje?

Hvis du gjør om garasjen din til oppholdsrom, er det snakk om en bruksendring. Det betyr at du endrer bruken av et rom fra hva det opprinnelig var tillatt som.

Ikke alle bruksendringer trenger tillatelse fra kommunen. Det går fint an å gjøre om stuen til et kjøkken, eller soverommet til et bad, uten å levere en søknad.

Nedenfor kan du lese mer om hvilke tillatelser du trenger tillatelse for å gjøre. 

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel

Å endre fra garasje til oppholdsrom krever søknad og tillatelse. Garasjen er det vi kaller en tilleggsdel, og oppholdsrom som stue, kjøkken og soverom er det vi kaller hoveddel.

Hva er oppholdsrom og hoveddel?

En hoveddel er med andre ord de rommene i boligen din som du kan bo og oppholde deg i.

Hva er p rom?

P-rom eller primærrom som det egentlig heter, er det samme som hoveddel. Primærrommene er de rommene som brukes til varig opphold.

Hva er tilleggsdel?

En tilleggsdel er rommene som ikke går under definisjonen i hoveddelen, som for eksempel bod, garasje og kjellerstue.

Hvilke fordeler gir en bruksendring?

Mange bygger om garasjen eller deler av garasjen for å kunne bruke den som utleieleilighet eller hybel.

Det er ofte et lite skille mellom garasjen og resten av boligen. Dersom garasjen blir gjort om til en utleieleilighet og du leier den ut, vil det derfor være litt plass mellom deg og din nye leietaker.

Fordelen med å leie ut, er at du får mer penger inn på konto i måneden.

Å leie ut en hybel over garasjen regnes som utleie i egen bolig. Før du leier ut må du først være sikker på at alle krav som stilles er oppfylt i plan- og bygningsloven er oppfylt.

En hybel over garasjen kan være en flott investering da inntektene er skattefrie, men husk å sjekk om garasjen din oppfyller kravene for å være en godkjent utleieleilighet.

For at hybelen eller leiligheten skal bli godkjent for varig opphold, stilles det krav til blant annet krav til:

• Takhøyde
• Vinduer som gir tilstrekkelig med dagslys
• Ventilasjon
• Isolasjon
• Fuktsperre
• Rømningsveier i tilfelle det skulle oppstå brann.

Sjekk skattereglene for utleiedel av garasje

Som nevnt, er utgangspunktet at du ikke skal skatte av leieinntekter hvis utleiedelen er mindre enn halvparten av din egen bolig.

Med andre ord vil de aller fleste kunne leie ut en garasjehybel uten å skatte av det. Inntektene du får fra leietager er derfor skattefrie.

Det stilles likevel noen flere krav til at utleie av garasjehybel er skattefritt:

• Du må selv bo i minst halvparten av boligen
• Leieforholdet må vare i mer enn 30 dager

Dersom disse to kravene ikke er oppfylt, vil skatteregler for korttidsleie gjelde. De er litt annerledes.

Er du usikker på om du må betale skatt av leieinntektene dine, bør du sjekke gjeldende regler eller ta kontakt med Skatteetaten. 

Du kan lese mer om skattereglene for utleie her. 

Konsekvensene av å leie ut en del som ikke er godkjent

Dersom du leier ut en utleiedel som ikke er godkjent av plan- og bygningsloven, risikerer du store gebyrer.

Gebyrene for ulovlig utleie kan være på alt i fra en mindre sum til flere hundretusener av kroner. Dersom den ulovlige utleien har ført til skade på liv og helse, kan du også risikere et erstatningsansvar og i verste fall straffe ansvar.

Pass derfor på at du har oppfylt alle kravene før du leier ut.

Øk verdien på boligen med bruksendring - garasje til bolig

Å gjøre en tilleggsdel til hoveddel vil også øke verdien på boligen. Plutselig har du ikke lenger en 3-roms, men enn 4-roms. Det gjør at markedsprisen på boligen din stiger.

En bruksendring av tilleggsdel vil også være den rimeligste måten å få mer plass på. Dersom du selger og kjøper ny bolig, vil det mest sannsynlig koste mye mer enn å bygge på det man allerede har.

Å bygge et oppholdsrom i garasjen tilføyer garantert mer verdi til boligen din enn det du betaler for selve arbeidet.

Søknad om bruksendring garasje: Hvordan søker jeg?

Hvis du ønsker en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, må du søke om det til kommunen. Det er to måter å gjøre dette på, enten at du sender inn søknaden selv, eller at du får et ansvarlig foretak til å gjøre det.

NB! Hvis du søker selv, er du ansvarlig for at alle byggereglene og tekniske krav blir fulgt. Dette har du også ansvaret for å kunne dokumentere senere.

Søke kommunen

Kommunen vil ofte komme på et tilsyn etter at tillatelsen er gitt. Da kan de også sjekke at de tekniske kravene blir fulgt.

Kommunen må si ja til bruksendringen dersom alle tekniske krav er oppfylt, og det ikke er noe i reguleringsplanen eller kommunale planer som hindrer endringen.

Tenker du å skaffe deg garasje med leilighet: Dette er kravene du må vite om. 

Hvordan søke om bruksendring selv?

Når du skal søke må du fylle inn skjemaet "søknad om bruksendring". 

Søknaden skal inneholde:

• Tegning av hvordan boligen er i dag
• Beskrivelse av hva som skal gjøres
• Plantegning med korrekte mål
• Fasadetegning dersom du kommer til å endre på fasaden

Dersom bruksendringen innebærer større arbeider som et ansvarlig foretak skal bygge, må selve foretaket søke om bruksendringen.

Foretaket må søke dersom du skal:

• Etablere en ny leilighet, utleieleilighet eller lignende.
• Bytte formålet til hva boligen brukes som, for eksempel endring fra bolig til næringsbygg.
• Endre på bærevegger eller pigge opp et bærende gulv
• Få godkjent en eksisterende utleiedel som en selvstendig boenhet

Når du har funnet ut av hva du skal bruke garasjen til gjenstår det bare å realisere prosjektet ditt. På anbudstorget finner du dyktige håndverkere som kan hjelpe deg.

Må du gi nabovarsel for bruksendring garasje?

Du trenger ikke å varsle naboen om innvendige bruksendringer, for eksempel hvis du gjør om garasjen til et soverom eller en liten stue.

Hvis du gjør endringer på fasaden derimot, må du varsle naboen, og det gjelder de fleste naboer som kan bli påvirket av endringene.

Nabovarsel må bli gitt og akseptert før du søker om bruksendring til kommunen.

Finn de rette fagfolkene for jobben

For å sikre at en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel blir utført på sikker måte, til en god pris, er det viktig at du finner riktig entreprenør for ombyggingen og innredningen av din garasje.

Det er lurt å se etter entreprenører eller byggmestere som har lang erfaring med å bygge om garasjer, sjekke ut deres tidligere referanser og se hvor mange fornøyde kunder de har.

Uansett hva formålet med bruksendringen er, så vil du øke den totale verdien på boligen din. Dette er fint å tenke på, når det går litt penger til selve byggingen.

Få gode pristilbud på utleiemegler

Har du bestemt deg for å gjøre om garasjen og få et rom for varig opphold, og ønsker hjelp til å utleie?

Vi hjelper deg med å finne flinke utleiemeglere, som kan hjelpe deg med kontrakter, visninger, depositumskonto, finne de rette leietakerne, gi deg ekstra økonomisk trygghet, samt bidra til å sikre et godt leieforhold.

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet, og vi tar kontakt med flere av dem for deg.

Du vil så motta flere tilbud, som du kan sammenligne og velge mellom. Tjenesten er gratis og uforpliktende. 

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]