Prospekt (en beskrivelse av boligen som selges)

Hva er prospekt?

Et prospekt blir også kalt en salgsoppgave. Formålet med et prospekt er å gi et overblikk og beskrivelse av boligen som selges.

Et prospekt består vanligvis av tre deler:

• Den selgende delen: Her blir boligen markedsført med forseggjorte bilder og beskrivelser.
• Den lovpålagte delen: Her innhentes lovpålagte opplysninger, som faste utgifter, eierform osv.
• Byggtekniske forhold: Boligsalgsrapport eller takst, og selgers egenerklæringsskjema.

Noen blander prospekt og tilstandsrapport, men dette er to forskjellige ting. Det er ikke pålagt å ha en tilstandsrapport i prospektet, men de aller fleste krever å se en før de skal kjøpe bolig.

En tilstandsrapport gir mer informasjon og gir en oversikt over boligens tekniske tilstand. Naturligvis koster den også mer, da den er omfattende. 

Dersom potensielle kjøpere vurderer behovet for reparasjoner fornyelse og vedlikehold, vil denne rapporten gi deg et greit svar. 

Når du skal selge boligen er det viktig å vite at det er en del som er lovpålagt å ha med i prospektet. 

Formålene med et prospekt

Kort oppsummert, prospekt, også kjent som salgsoppgave, er altså en skriftlig beskrivelse av boligen som skal selges. Det har to formål som kan oppsummeres slik:

• Å gi kjøperen all den nødvendige informasjonen om boligen som selges
• Å markedsføre en bolig i forbindelse med salg

Noe av utfordringen en som selger bolig har, er å balansere disse to i prospektet. Du skal altså vise leiligheten fra dens beste sider, samtidig som du sier alt som er galt med den.
I den markedsførende delen er det flotte bilder og gjennomtenkte ordvalg, som gjør at for eksempel en bitteliten leilighet kan kalles «arealeffektiv» eller «kvadratsmart».

Mulige feil og mangler er også en del av prospektet, og selv om det kan virke kjedelig, er det viktig å sette seg inn i. 

Det er lett å drømme seg bort med bildene, men dessverre kan det bli enda mer kjedelig for deg om du ikke også leser dette nøye.

Hvordan bestille prospekt?

Det deles ut på visning, men det er også mulig å lese og laste det ned på nett. De er gjerne lenket til i boligannonser på nett, eller på meglerfirmaets egne sider for boligen.

Nå skal det være mulig å få tak i et prospekt uten å måtte legge igjen kontaktinfo om seg selv. Tidligere kunne man risikere å bli kontaktet om man ville få tak i et på nettet.

Noe som kunne være tungvint for deg om du ville lese deg opp på flere boliger i forbindelse med boligletingen din. Slik sett er det i dag lavere terskel for å kunne lese seg opp før visningen, og det anbefales at du gjør.

Viktig å sette seg inn i prospekt

Er du på boligjakt, og er interessert i en bolig, bør du lese hele salgsoppgaven med lupe.

Det anbefales å lese nøye gjennom før du går på visning. Da har du et mer fullstendig bilde av eiendommen, og kan stille bedre spørsmål til megler eller eier.

Noen steder er boligmarkedet så hett at boliger blir solgt etter første visningen. Så det å skulle sette seg inn i all infomasjonen for sent, kan ha uforutsette innvirkninger for deg.

I boliger med særlig kniving, kan det bli høyt press, og du vil kanskje finne på å ta noen forhastede avgjørelser. Er du godt kjent med prospektet minker forhåpentligvis sjansen for konflikt i ettertid av salget også.
Noe begge parter bør være glad for.

Derfor er det for deg som selger bolig også viktig å sørge for at salgsoppgaven er så grundig som mulig.

Økt risiko for tap uten prospekt

Som selger er det absolutt i din interesse at prospektet er klart før visning, og at det er fylt med alle nødvendige opplysninger.
På den måten kan ikke kjøper klage på bakgrunn av mangelfulle opplysninger. Hvis du da kan vise til at problemet er opplyst om, er det kjøpers ansvar å sette seg inn i dette før salget.

Selv om du selger boligen «som den er», betyr ikke det at du som selger er helt fri for ansvar. Selger har nemlig opplysningsplikt om boligen. 

Kjøper har grunn til å klage om du har gitt ukorrekte opplysninger, holdt tilbake informasjon eller om boligen er i dårligere stand enn opplyst.

Det er riktignok ikke plikt å fortelle om alt, men minimum slik som kjøper må regne med å få. Eller dersom mangelen på informasjonen påvirker avtalen.
Med det menes opplysninger som hadde gjort slik at boligen hadde fått en lavere pris eller gjort at man ikke ville inngått avtalen.

Dette bør inngå i et prospekt – bolig generelt

Man må altså dokumentere boligens tilstand. Ifølge eiendomsmeglingsloven skal en salgsoppgave blant annet inneholde:

• Opplysninger om eieform: vanlige eieformer er andelsleilighet, borettslagsleilighet, selveierbolig, eierseksjon m.m. Det er viktig å kunne forskjell på disse.
• Tinglyste forpliktelser: kan for eksempel være om man er forpliktet til å vedlikeholde noe på eiendommen, som eksempelvis en felles vei eller hage.
• Grunnareal og andre arealberegninger: Størrelsen på tomten, bruksareal osv.
• Alder og byggemåte: Byggeår for boligen, i tillegg til hva boligen er bygget av. Eksempelvis grunnmur, bærekonstruksjon, vinduer osv.
• Utleieadgang: Om du har rett til å leie ut hele eller deler av boligen
• Ferdigattest: Attest fra kommunen som bekrefter at byggetiltak er ferdigstilt i henhold til godkjent byggesøknad. Foreligger ikke en ferdigattest, kan det skyldes at bygget ikke oppfyller byggekrav. Finnes hverken ferdigattest eller en eventuell midlertidig brukstillatelse, må det altså opplyses om.
• Boligens verdi: Tidligere kalt ligningsverdi. Dette er grunnlaget for beregning av skatt på boligen. Dette har noe å si for formueskatt og beregning av skatteprosent.  

Dette bør inngå i et prospekt – leilighet

Er det snakk om en leilighet er det andre ting som også bør være med i tillegg til det overnevnte. Det er blant annet snakk om opplysninger knyttet til fellesgjeld:

• Lånevilkår for nedbetaling av fellesgjeld: Er det for eksempel snakk om fast eller flytende rente? Hvor høy er den? Hva er lengden på bindingsperiode?
• En beregning av månedlige felleskostnader: Kan inneholde fjernvarme, renovasjon, TV og internett, avtale for vaktmestertjenester osv. I tillegg til nedbetaling av fellesgjeld. Lave felleskostnader kan bety ekstrafakturaer på visse tjenester som utføres der du bor.
• Informasjon om mislighold av felleskostnader: Hvis noen misligholder felleskostnadene, kan de andre beboerne holdes ansvarlig?

Boligsalgsrapport i prospektet

I en del salgsoppgaver vil du ofte finne en såkalt boligsalgsrapport eller takst. Dette er frivillig, men kan være verdt å vurdere å få hjelp fra en takstmann fra Norges Takseringsforbund.

Mens taksten bare er en mer eller mindre overfladisk gjennomgang av boligen, er boligsalgsrapport vanligvis en del bedre og grundigere. Her beskrives det avvik og andre vesentlige ting. 

Dersom boligen har noen opppussingsbehov vil du få opplysninger over hvilke, og hvor lenge det er siden ulike oppgraderinger og oppussinger har blitt gjort. På denne måten får kjøper en trygghet for reperasjoner, fornyelse og vedlikehold. 

Faktisk har Forbrukerrådet gått så langt som å uttale at det er «sjansespill å kjøpe bolig uten tilstandsrapport».

Med en slik rapport får kjøper en oversikt over hvilke kostnader man kan beregne rundt vedlikehold i de kommende årene. Dermed er det lettere å vite om hvor høyt boliglån man kan vente seg å betjene i løpet av årene som kommer.

Slik kan det bli lettere for kjøper å sammenligne flere boliger, samtidig som det kan fjerne tvil hos kjøper.

Hør med en megler i området ditt om hva som lønner seg der du selger. Hør også om hvor mye rabatt du får på eierskifteforsikring, og sjekk pris hos ulike takstmenn.

Trenger du megler?

Det er altså mye å tenke på når man lager et prospekt, og du bør vurdere om dette er en oppgave du er klar for å begi deg ut på selv. I alle fall med tanke på at man kan få økonomiske erstatningskrav om du tråkker feil.

Enten det er snakk om uriktige opplysninger, mangelfull informasjon eller at du holder informasjon tilbake.

I dag er det mulig å megle selv, og man kan finne mal på nett. Likevel velger er det fortsatt slik at desidert flest velger å overlate den jobben til en eiendomsmegler.

I tillegg til at det kan oppleves tryggere, så viser en studie fra Sverige at de som valgte å hyre inn en megler fikk bedre pris på boligen de solgte. 

Sjekk tilbud fra flere eiendomsmeglere samtidig

Har du bestemt deg for å bruke megler, bør du sjekke hvem som gir deg det beste tilbudet. Pass likevel på å ikke bare se på pris.

Hvis det for eksempel er et billig prospekt i tilbudet, bør du forhøre deg om hva som er inkludert i prisen. Hvor mange bilder er inkludert, hvor mange sider og hvordan kommer det til å se ut?

Det er altså lurt å innhente tilbud fra flere eiendomsmeglere samtidig. Enten om du kontakter 2-3 i området selv, eller fyller ut skjemaet under på siden her.

Det er uforpliktende og gratis å sammenligne eiendomsmeglere med vår sammenligningstjeneste. Dessuten er det både tid og penger å spare.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]