Guide til utleie av hytte

Du bør være oppmerksom på skattereglene som gjelder for utleie av fritidsboliger, hvis ikke kan du gå på en skikkelig skattesmell. 

Det er ulike skatteregler for når du har en fritidsbolig som du bruker selv, i tillegg til å leie ut, enn om du kun leier den ut.

Skal du drive med utleie av hytte? Da må du sette deg godt inn i regler for utleie og skatt.

Når antas fritidseiendommen som din egen? 

For at eiendommen skal anses som et sted du bruker selv, er det en forutsetning at du over tid benytter eiendommen i rimelig omfang, og at den ikke har karakter av å være en utleiebolig. 

Eiendommen vil vurderes som din egen, selv om den benyttes til å leie ut for fritidsformål deler av året. Kravet er at du også selv tar i bruk eiendommen til fritidsformål. 

Hvis du ikke benytter eiendommen selv, men kun leier ut, vil andre skatteregler gjelde. Da vil alle utleieinntekter regnes som skattepliktige fra første krone.

Fra og med 2018 ble det vedtatt egne skatteregler for korttidsutleie av egen bolig til fritidsformål, slik som hytte, leilighet eller landsted i utlandet, også videre. Leier du ut fritidsboligen mindre enn 30 dager (korttidsutleie), vil de inntekter du får av utleie være skattepliktige.

Brukes hele eiendommen som fast bolig av leietakere, medeiere eller andre, har dette betydning for om eiendommen vurderes som fritids- eller boligeiendom med hensyn til inntektsbeskatningsreglene. 

Utleiehytte - fradrag

Utleiehytter er hytter som kun er ment for utleie, og som ikke brukes av eieren. Her gjelder utleie av hele boligen, hele året. Utleier er altså pliktig til å skatte av alt av leieinntekter.

Husk at du kan kreve fradrag for alle løpende kostnader som strøm og oppvarming (dersom dette er inkludert i leien), forsikringsutgifter, kommunale avgifter, eiendomsskatt, vedlikehold og utgifter til annonsering. 

Dette kan du ikke kreve hvis du korttidsutleier hytta. 

Leie ut hytta - Slik går du frem

Å leie ut en hytte du selv bruker, er ikke så komplisert som mange skal ha det til - eller som mange frykter. 

For mange er det en fordel å kunne leie ut en bolig når de selv ikke bruker den, slik at du kan tjene inn litt ekstra penger. Slik får du også utnyttet hytta til det fulle! 

Mange ser det også som en fordel at de blir "tvunget" til å oppgradere hytta si, og vil derfor få en bedre standard på den, som igjen fører til en mer ettertraktet hytte på markedet. I tillegg kan du få tjent inn litt ekstra kroner som kan brukes på vedlikehold og andre utgifter. 

Forberedelser før utleie

Det er greit å bruke litt ekstra tid på forberedelser før du skal gå i gang med å leie ut en hytte. 

Sørg for at hytta er i god stand, at den er innbydende og forseggjort, slik at potensielle leietakere har interesse av å leie akkurat din hytte. 

Representasjon er viktig, og du trenger derfor noen ordentlige bilder til annonsen. Et tips kan være å leie inn en boligfotograf. Disse bildene kan du også bruke i sosiale medier for å nå et bredere publikum og vekke deres interesse.

Ta også noen bilder av hvordan hytta ser ut før du leier den ut, slik at du har bevis hvis noe skulle bli ødelagt. Når det er nevnt, er det heller ikke dumt å skrive en inventarliste, om du er redd for at noe skal bli stjålet. 

Du kan vurdere å holde visning av hytta, men det er ikke alltid nødvendig ved korttidsutleie. Ved langtidsutleie, derimot, kan dette være en fordel. 

Et annet tips er å sjekke opp referanser på eventuelle leietakere. 

Bør du skrive leiekontrakt? 

For å sikre et ryddig forhold til leietakere, er det alltid greit å benytte seg av en skriftlig kontrakt. En leiekontrakt vil sikre rettighetene til utleier og leietaker. 

Det er fullt mulig å skrive kontrakten selv, men det finnes også mange gode maler på nett som gjør det enkelt for deg. Søk for eksempel på "leiekontrakt, hytte - mal". Forbrukerrådets husleiekontrakt kan lastes ned helt gratis. 

Kontakt en megler 

Dersom du er usikker på om du ønsker å håndtere en utleieprosess selv, kan du enkelt finne utleiemeglere som har spesialisert seg på ulike hytteområder. 

Opprett depositumkonto

I tilfelle leietakeren ikke betaler husleien, ødelegger noe, eller for eksempel ikke vasker hytta før avreise selv om det var avtalt, er det greit å kreve et depositum på forhånd. Størrelsen på et depositumbeløp varierer, men ofte er det greit å operere med tre ganger månedsleie.

Opprettelsen av en depositumkonto betales av utleier, men står i leietakerens navn, og alle renter som påløper i leieperioden skal tilfalle leietakeren. 

Kontoen vil være sperret for uttak i utleieperioden, og når leieforholdet avsluttes, må utleier godkjenne at pengene skal frigis og depositumet betales tilbake. 

Hytteutleie: Hvor kan du tjene mest? 

Hvor mye penger kan du tjene når du skal leie ut hytta? Det kommer an på etterspørsel, beliggenhet og sesong. 

Dersom hytta di har god standard og masse sengeplasser, og i tillegg har en flott beliggenhet med nærhet til fine attraksjoner, aktiviteter og butikker, kan leieprisen være ganske høy. 

Likevel - det er ikke alltid standard kommer først. Ligger hytta på et sted med høy etterspørsel, er det ikke alltid så nøye med fasilitetene. 

Eier du en vinterhytte på fjellet, med beliggenhet rett ved skianlegg og skiløyper, sier det seg selv at skisesongen og vinterferien vil være høytid for utleie av nettopp denne type hytte. En hytte ved sjøen, vil på sin side kanskje være mer ettertraktet om sommeren. 

Å sette riktig pris på hytter en skal leie ut, er helt essensielt. Gjør et søk for å samle inn informasjon om lignende hytter i Norge, slik at du kan sammenligne standard, beliggenhet, antall soverom og areal, og slik finne en fornuftig pris.

Dersom du går for en fornuftig pris, vil du nok få flere etterspørsler om leie, og folk som ønsker et lengre opphold. Dette er også noe en utleiemegler kan hjelpe deg med.

Utleieinntekter for utleie av fritidsboliger i Norge - skatteregler

For en eiendom du selv bruker til fritidsformål i rimelig omfang, vil utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig være skattefrie. 

Eier du flere fritidsboliger, som du selv også tar i bruk, vil det gis et fribeløp på 10 000 kroner for hver eiendom. Av det ekstra beløpet, regnes 85 prosent som skattepliktig.

Vurderer du å selge hytta? Her kan du sjekke hva hytta er verdt.

Slik fører du utleie av fritidsboliger i Norge inn i skattemeldingen

Utleie fritidsbolig skatt: 

• Beregn skatten du er pliktig å betale av inntekten din (85 % av brutto leieinntekt over 10 000 kroner per fritidsbolig) 
• Legg inn inntekt du er pliktet til å betale skatt av i skattemeldingen 

Her kommer noen eksempler på hvordan regne ut skatten du må betale på leieinntekter:

• Du leier ut din fritidseiendom i en ferie for totalt 20 000 kroner. Herunder inngår rengjøring av hytta. Samlede inntekter (20 000 kr) - skattefri leieinntekt (10 000 kr) = 10 000 kr.                                                      Skattbart beløp: 85 % av 10 000 = 8 500 kroner
• Du leier ut fritidsboligen din i vinterferien for 15 000 kroner. I tillegg kommer annen betaling for drift og tilleggstjenester. Hytta (15 000 kroner) + utvask (1000 kroner) + snowboard og ski (1000 kroner) = samlet leieinntekt (17 000 kroner) - skattefri leieinntekt (10 000) = 7000 kr. 
• Skattbart beløp: 85 % av 7000 kr = 5 950 kroner

Utleie av hytta med bruk av et utleiebyrå

Hvis du leier ut fritidseiendommen din gjennom et utleiebyrå, kan utleiebyrået ta for eksempel 20 prosent av samlet leieinntekter for sine tjenester. Her skal du uansett beregne din skattepliktige leieinntekt ved å legge bruttobeløpet til grunn (altså beløpet før provisjon er trukket fra). 

Et eksempel er om du leier ut fritidsboligen gjennom Airbnb noen langhelger. Airbnb tar cirka 20 prosent av avtalt leie i provisjon som betaling for sine tjenester. 

Det er mange fordeler ved å leie ut hytter gjennom et utleiebyrå. De kan blant annet hjelpe deg med markedsføring, ta bilder og skrive beskrivelser til markedsføring på nett. 

Et utleiebyrå kan også hjelpe deg med å sette en utleiepris. Dette er det mange som synes er vanskelig å gjøre på egenhånd. 

I tillegg til dette, kan de også hjelpe deg med å nå ut til potensielle leietakere, slik at du får så mange bookinger som mulig, samt tips og informasjon om forbedringer som kan øke utleien din. 

Skatteregler for utleie av fritidsboliger i utlandet

Utleie av bolig i Spania? Eller kanskje du har et landsted i Frankrike, eller en leilighet i Italia? Stadig flere nordmenn eier en bolig i utlandet, og mange velger å leie den ut når de ikke selv er der. 

Det er ikke noe problem, så lenge du følger skattereglene for utleie av fritidsboliger. 

Om du er skattemessig bosatt i Norge, vil inntekter du får fra utleie i utlandet også være skattepliktige i Norge og etterfølge de samme reglene som gjelder ved utleie av fritidsboliger i Norge. 

Det vil si, hvis du har en fritidseiendom som du selv bruker, vil utleieinntekter inntil 10 000 kroner være skattefrie. Kun 85 prosent av leieinntektene som overstiger 10 000 kroner er skattepliktige. 

Trenger du hjelp til å leie ut hytta?

Trenger du hjelp til å leie ut hytta? Vi kan tilby deg en gratis og uforpliktende tjeneste, som hjelper deg med å få gode tilbud på utleiemeglere. 

Alt du trenger å gjøre er å svare på skjemaet vårt. Når vi vet hva du er ute etter, tar vi kontakt med dyktige utleiemeglere. Etter kort tid vil du motta flere tilbud. Da er det enklere for deg å sammenligne tilbud, pris og kvalitet. 

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]