Utkastelse av leietaker - Slik går du frem

Du kan ikke bruke fysisk kraft for å kaste ut en leieboer. Dersom du skal kaste ut en leietaker må du ta kontakt med namsmannen.

For at namsmannen kan kaste ut leietakeren, må det begrunnes i noe. Har du en leietaker som plutselig ikke betaler husleie, eller som nekter å flytte ut? Da kan det være grunnlag for å kaste dem ut.

For å kreve utkastelse må du ha det vi kaller et tvangsgrunnlag. 

Du kan ikke kaste ut en leietaker uten et tvangsgrunnlag. Dette bør være spesifisert i leiekontrakten, i tillegg bør du sette deg inn i lovverket om hva som gjelder utkastelse.

Et tvangsgrunnlag kan for eksempel være:

• Manglende betaling
• Hvis leieforholdet er hevet eller over
• Hvis leietakeren har fremleid leiligheten uten tillatelse
• Vesentlig mislighold av avtalen, som for eksempel hærverk.

Hvis du har et gyldig tvangsgrunnlag, kan du fylle ut et skjema som heter «Begjæring om tvangsfullbyrdelse av krav på annet enn penger.» Dette skjemaet får du fra namsmannen i kommunen din.

Slik foregår en utkastelse:

• Utleier sender et varsel til leieboer, om at utkastelse vil bli krevd dersom leieboer betaler innen 14 dager.
• Hvis leieboer ikke betaler, kan du levere inn en begjæring om utkastelse til namsmannen.
• Leieboer har mulighet til å komme med innsigelser mot begjæringen innen 14 dager.
• Namsmannen fastsetter en dato for gjennomføringen av utkastelsen.
• Namsmannen gir skriftlig informasjon om tidspunkt for utkastelse.
• Namsmannen får bistand fra låsesmed og utleier for utkastelse.
• Hvis leieboer er hjemme, vil namsmannen pålegge leieboer å forlate boligen.
• Låsen skiftes.
• Hvis leieboer ikke er hjemme, vil namsmannen legge igjen et brev på den låste døren med informasjon rundt utkastelsen.
• Leieboer får 14 dager på å hente innbo kostnadsfritt.
• Etter disse 14 dagene kan utleier kreve utgifter for kostnader knyttet til oppbevaring av innbo.
• Namsmann bestemmer om innbo kastes eller selges.

Det er kun namsmannen som kan gjennomføre utkasting av en leieboer.

Ta kontakt med namsmannen hvis du er i tvil om hvor du skal sende begjæringen.

Husk at profesjonelle utleiemeglere kjenner godt til regelverket, og kan hjelpe deg med alt innen utleie.

Skjema for varsel om utkastelse

For å kunne få tvangsgrunnlag godkjent hos namsmannen må du ha varslet leietaker om utkastelse, og kunne dokumentere dette.

Som medlem av Huseiernes landsforbund har du tilgang til en rekke dokumenter og skjemaer, i tillegg til juridisk rådgivning.

Hos dem vil du blant annet finne varsel om utkastelse-mal her. Mal for oppsigelse av leieforhold finner du her.

Begjæring om utkastelse av leietaker

Det er som nevnt ulovlig å kaste ut leietaker på egenhånd, og det er heller ikke lov å sette tingene deres på gaten eller lignende. Det kan i verste fall ende med fengselsstraff og erstatningsansvar.

Hvis du har varslet, og gjort alt riktig i henhold til leieavtalen mellom deg og leietaker, vil du kunne begjære utkastelse hos namsmannen.

Du vil måtte fylle ut en del informasjon om deg selv og leietakeren, og legge ved ting som dokumenterer tvangsgrunnlaget.

Har du krav på tvungen utkastelse?

Namsmannen vil vurdere om du har krav på såkalt tvangsfravikelse - Altså tvunget utkastelse av leietaker. Namsmannen vil også informere leietaker om dette.

Etter at leietaker har fått beskjed om utkastelsen fra Namsmannen, har vedkomne 14 daget til å komme med innvendinger mot begjæringen.

Relevante innvendinger kan være at leietaker holdt igjen penger fordi utleier har krevd mer enn avtalt i husleie, utleieobjektet har hatt en mangel, eller lignende.

Hvordan foregår selve utkastelsen?

Er alt i orden med opplysningene du har gitt namsmannen, og tvangsgrunnlaget er rettmessig, starter utkastelsen.

På selve utkastelsesdagen må du møte opp for å peke ut boligen til namsmannen. Deretter foretar namsmannen utkastelsen, og du vil få overlevert nøklene.

Leietakeren får fire uker på å hente tingene sine, så du kan altså ikke flytte på dette, med mindre namsmannen godkjenner at du flytter det til et lager.

Hvis tingene ikke blir hentet innen disse fire ukene, må namsmannen vurdere om tingene skal kastes eller selges. Når alt er over, får begge parter en avsluttende protokoll.

Leietakers rettigheter ved utkastelse

Det er viktig at leietakers rettigheter ved utkastelse blir ivaretatt. Både av hensyn til leietakeren, men også slik at du ikke gjør noe ulovlig og blir straffet for det.

Som nevnt kan du ikke selge, bruke, flytte eller kaste tingene til leietaker før det er gått minst 14 dager. Leieren må selv avtale en dato for henting.

Dersom leieboeren ikke har hentet tingene i løpet av de første 14 dagene, vil namsmannen gi leieboeren en siste frist på 14 dager.

Dekning av kostnader

Dersom utleier har benyttet seg av et eksternt lager eller lignende, kan utleier kreve dekning for disse utgiftene før tingene hentes.

Henter leieboeren fremdeles ikke tingene innen fristen, vil namsmannen bestemme hva som skjer med eiendelene. For eksempel om de skal selges eller kastes.

Utkastelse i et borettslag

I et borettslag kan styret vedta å kaste ut en andelseier.

Når du kjøper en andelsleilighet, må du også godta de ordensreglene som borettslaget har blitt enige om. De fleste borettslag har regler for blant annet støy, hærverk eller manglende betaling av fellesutgifter.

En andelseier kan bli pålagt å selge leiligheten sin, om de utviser en vesentlig grad av mislighold av disse reglene.

Her vil borettslaget også se på omfanget. De fleste engangstilfeller vil neppe vurderes som vesentlig mislighold. Hvis du stadig bryter med borettslagets regler derimot, vil dette kvalifisere til utkastelse av leietaker.

Hvis borettslaget skal kaste ut en leietaker, bør de også kunne vise til klager fra flere andelseiere i borettslaget.

Skriftlige klager, varsler eller politianmeldelser kan brukes som bevis. Anonyme klager kan derimot ikke brukes.

Skriftlig varsel om utkastelse

Før en utkastelse er det viktig at andelseier varsles skriftlig om konsekvensene. I motsetning til vanlige leieforhold som normalt er 14 dagers varsel, kan en andelseier få 6 måneder til å rette opp.

Etter dette kan andelen kreves tvangssolgt gjennom namsmannen.

Gi ansvaret til noen andre

Det er ikke så lett å bli klok på alt om leieforhold og utkastelse.

Mange utleiere velger derfor å hyre inn en utleiemegler. Disse har mye erfaring med alt som gjelder utleie, ikke bare utkastelse.

Er du allerede er i en situasjon som kan føre til utkastelse av leietaker? Det er fortsatt ikke for sent å ansette en utleiemegler. De kan også hjelpe deg med å finne ny leietaker raskt, og ta seg av leieforholdet i fremtiden.

Utleiemeglere tilbyr også utleieforsikring, som gjør at du får leien uansett om leietaker ikke betaler.

Få tilbud på utleiemegler

Er du interessert i å motta tilbud fra ulike utleiemeglere? Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet nedenfor. Da vil du få tilbud fra flere utleiemeglere samtidig, som gjør det lettere å sammenligne vilkår og pris.

Å benytte seg av denne sammenligningstjenesten er uforpliktende og gratis.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]